Daugeliu atvejų atrodo, kad būsto paskolos gavimą lemia tik pirkėjo finansinė situacija – jo pajamos, kredito istorija, sukauptas pradinis įnašas ir galimybė laiku mokėti paskolos įmokas. Vis dėlto net ir tada, kai visi šie kriterijai atitinka banko reikalavimus, paskola gali būti nesuteikta dėl paties būsto situacijos – jo būklės, statybų etapo, įrengtumo, dokumentacijos ar net vystytojo reputacijos ir finansinių įsipareigojimų.
Nekilnojamojo turto (NT) vystymo bendrovės „Realco“ pardavimų direktoriaus Marijono Chmieliausko teigimu, renkantis būstą verta vertinti ne tik jo patrauklumą sau, kaip pirkėjui, bet ir tai, ar pats turtas yra aiškus, likvidus, tvarkingas ir nekeliantis papildomų rizikų.
„Pirkėjai pirmiausia žiūri į tai, ar būstas jiems tinka pagal kainą, vietą, plotą, įrengimą. Tačiau ne mažiau svarbu įsivertinti ir kitą pusę – ar būsto dokumentai yra tvarkingi, kokia paties NT būklė, kokiame jis statybų etape, ar nėra apribojimų, ar projektą vysto patikimas rinkos dalyvis. Tai gali turėti tiesioginės įtakos ne tik paskolos suteikimui, bet ir jos sąlygoms“, – sako M. Chmieliauskas.
Pasak banko „Swedbank“ vartojimo ir automobilių finansavimo produktų departamento direktoriaus Tomo Puliko, pirkėjai ne visada įvertina, kad nuo NT būklės ar netgi lokacijos gali priklausyti ir reikalaujamo pradinio įnašo dydis.
„Aukšto likvidumo, naujam, energetiškai efektyviam būstui minimalus pradinis įnašas įprastai siekia 15 proc. O finansuojantis senos statybos NT ar būstą, esantį mažiau patrauklioje vietoje, pradinis įnašas gali būti ir didesnis, pavyzdžiui, 20 ar net 30 proc.“ – atkreipia dėmesį jis.
Bankas vertina ne tik pirkėją, bet ir patį būstą
T. Pulikas primena, kad prieš suteikdamas būsto paskolą bankas pirmiausia išsamiai vertina kliento ar šeimos finansinę situaciją: reguliarias pajamas, išlaidas, pradinio įnašo pakankamumą, kredito istoriją ir turimus finansinius įsipareigojimus. Jei klientas netinkamai juos vykdo, pavyzdžiui, vėluoja mokėti įmokas, tai gali apriboti galimybes gauti naują kreditą arba jo suteikimo sąlygos gali būti griežtesnės.
„Tačiau ne mažiau svarbi yra ir perkamo bei bankui įkeičiamo NT būklė, jo likvidumas. Priimant sprendimą dėl būsto finansavimo, didelis dėmesys skiriamas turto fizinei būklei – jei jis yra labai prastos kokybės, o likvidumas kelia abejonių, toks turtas, kaip bankui įkeičiamas užstatas, gali būti netinkamas“, – sako „Swedbank“ atstovas.
Pasak jo, bankas atsižvelgia ir į teisinius neatitikimus: turto apribojimus, neįregistruotus dokumentus ar ginčytinas nuosavybės teises. Jei kyla klausimų dėl NT projekto teisinės būklės, leidimų ar vystytojo reputacijos, kliento gali būti prašoma pateikti papildomus dokumentus.
„Klausimų gali kilti, jei abejojama projekto teisėtumu, trūksta reikiamų leidimų, matoma rizika dėl vystytojo finansinių sunkumų ar skolinių įsipareigojimų. Vis dėlto dirbant su patikimais plėtotojais tokių situacijų dažniausiai nekyla. Mūsų tikslas – padėti klientui įsigyti būstą iš patikimų rankų ir užtikrinti, kad jame žmogus galėtų ramiai gyventi“, – priduria T. Pulikas.
Todėl dar prieš pasirašant preliminarią NT pirkimo sutartį jis pataria pasikonsultuoti su banku, įsivertinti savo galimybes gauti norimą paskolos sumą, pasidomėti projekto teisine būkle, vystytojo reputacija, paskolos sąlygomis ir galimomis rizikomis, kad būtų išvengta netikėtumų.
„Realco“ pardavimų direktorius antrina, kad pirkėjui svarbu vertinti ne tik patį butą, bet ir visą projekto kontekstą: ar statybos vyksta sklandžiai, ar aiški jų eiga, ar vystytojas gali pateikti reikalingus dokumentus, atsakyti į klausimus dėl terminų, garantijų ir projekto baigtumo.
„Kuo daugiau aiškumo pirkėjas turi prieš pasirašydamas sutartį, tuo mažesnė rizika vėliau susidurti su nesklandumais. Todėl preliminarioje sutartyje verta iš anksto numatyti, kas nutiktų, jei bankas paskolos nesuteiktų – ar tokiu atveju pirkėjas galėtų nutraukti sutartį be papildomų sankcijų“, – pažymi M. Chmieliauskas.
Nebaigtam ar neįrengtam NT – papildomi banko reikalavimai
„Swedbank“ vartojimo ir automobilių finansavimo produktų departamento direktorius nurodo, kad perkant dar statomą ar nevisiškai baigtą gyvenamąjį turtą, sprendimas dėl paskolos paprastai priimamas tik pateikus turto vertinimo ataskaitą po statybų užbaigimo.
„Išimtiniais atvejais, jei projektas vystomas patikimo partnerio, kredito sutartis gali būti pasirašoma dar prieš statyboms pasibaigiant, o klientams suteikiama galimybė laukti statybų užbaigimo turint jau sudarytą kredito sutartį su banku“, – priduria jis.
„Realco“ atstovo teigimu, dėl to pirkėjui svarbu iš anksto aiškiai suprasti, kokiame etape yra projektas, kada planuojamas jo baigimas, kokie dokumentai bus pateikiami ir kokie įsipareigojimai tenka pačiam pirkėjui. Tad perkant dar neįrengtą ar nebaigtą NT svarbus tampa visas kelias iki momento, kai būstas bus visiškai baigtas ir įregistruotas.
Tuo metu T. Pulikas taip pat atkreipia dėmesį, kad perkant naujos statybos būstą su daline apdaila bankas vertina ir būsto įsigijimo kainą, ir numatomas apdailos išlaidas bei kliento galimybes turtą įsirengti. Jei kyla abejonių, ar klientas galės įsirengti būstą ir užregistruoti jo 100 proc. baigtumą, tai gali tapti kliūtimi gauti paskolą.
„Kai finansuojamas nebaigtas statyti būstas, klientui kredito sutartyje yra numatyta pareiga per nustatytą laikotarpį užbaigti statybas ar atlikti apdailą bei užregistruoti būsto 100 proc. baigtumą Registrų centre. Klientui pageidaujant, bankas gali suteikti papildomą finansavimą apdailai“, – pabrėžia „Swedbank“ atstovas.
