Trečiąjį 2026 metų ketvirtį Vilniaus komercinio nekilnojamojo turto rinkoje fiksuota paradoksali situacija – biurų vakansija toliau mažėjo, tačiau naujų nuomos sandorių aktyvumas buvo vienas mažiausių per pastaruosius kelerius metus, rodo bendrovės „EIKA Development“ duomenys. Tuo metu investicinio kapitalo rinkoje įvyko vienas didžiausių sandorių Lietuvos istorijoje.
Vakansija mažėja, bet sandoriai neauga
„EIKA Development“ duomenimis, liepos–rugsėjo laikotarpiu sostinės centrinėje miesto dalyje esančių A klasės biurų vakansija, lyginant su praėjusiu 2026-ųjų ketvirčiu, sumažėjo vienu procentu ir šiandien siekia 10 proc. Toliau nuo centro įsikūrusių B klasės biurų segmente tuo pačiu laikotarpiu laisvų patalpų dalis susitraukė nuo 7,5 iki 6,1 proc.
Nors mažėjanti vakansija yra teigiamas rinkos būklės indikatorius, šįkart ji nebuvo lydima aukšto rinkos aktyvumo. Anaiptol, trečiasis ketvirtis Vilniuje pagal sudarytų sandorių skaičių buvo vienas ramiausių per pastaruosius kelerius metus. Šiuo laikotarpiu vakansijai nemažai įtakos turėjo penkių pastatų konversijos.
„Praėjusį ketvirtį galėjome įsitikinti, kad mažėjanti vakansija nebūtinai reiškia augančią realią paklausą. Laisvo ploto mažėjimą labiausiai lėmė nuomininkų kraustynės, turimo ploto optimizavimas ir senesnių biurų konversijos, todėl viename verslo centre užpildytas plotas nereiškė tiek pat naujos paklausos miesto mastu. Visgi, dėl stambesnių pirmojo pusmečio susitarimų, bendras 2026 metų rezultatas galiausiai turėtų išlikti geresnis nei pernai“, – sako „EIKA Development“ turto valdymo departamento direktorius Giedrius Brūzgė.
Nuomininkai prioritetą teikia lankstumui
Pakitusius nuomos rodiklius lydi ir platesnė biurų rinkos transformacija. Įsitvirtinus hibridiniam darbui, biuras vis rečiau suvokiamas kaip nuolatinė darbo vieta kiekvienam darbuotojui ir vis dažniau tampa susitikimų, bendradarbiavimo bei organizacinės kultūros erdve. Dėl šių priežasčių įmonės daugiau dėmesio skiria ne ploto kiekiui, o jo efektyvumui ir kokybei.
„EIKA Development“ atstovo teigimu, vien A klasės statuso šiandien nebepakanka. Nuomininkai itin vertina susisiekimą, parkingą, darbuotojams skirtas paslaugas, patalpų įrengimą ir galimybę ateityje biurą keisti ar transformuoti. Nepaisant augančių lūkesčių, nuomos kainos išlieka stabilios – A klasės segmente siekia apie 16–20 eurų už kv. metrą, B klasėje – apie 12–16 eurų.
„Nuomininkai dabar kur kas tiksliau skaičiuoja, kiek ploto jiems iš tikrųjų reikia, todėl net tos pačios klasės verslo centrų rezultatai gali labai skirtis. Puikiai matome, jog konkurencinį pranašumą vis labiau lemia ne pastato etiketė, o jo gebėjimas prisitaikyti prie nuomininko poreikių. Lankstumas pamažu keičia ir pačią verslo centro sampratą – vis daugiau ploto užima klinikos, švietimo įstaigos, sporto klubai ir kiti paslaugų tiekėjai“, – aiškina G. Brūzgė.
„Tikiu, kad ši tendencija bus ypač svarbi žengiant į 2027-uosius, kai Vilniuje reikšmingų naujų A klasės projektų užbaigimo nenumatoma. Pastaruosius šešerius metus A klasės segmento pasiūla augo vidutiniškai maždaug 14 proc. per metus, todėl naujos pasiūlos pauzė rinkai suteiks laiko absorbuoti sukauptą laisvą plotą ir mažins vakansiją“, – priduria ekspertas.
Investicijų rinkoje stiprėja Lietuvos kapitalas
Kol biurų nuomos rinkoje trečiąjį ketvirtį buvo juntamas sulėtėjimas, investicinio komercinio NT rinkoje aktyvumo netrūko. Ryškiausiu laikotarpio sandoriu tapo Lietuvos investicijų bendrovės „Prosperus Retail Property Fund“ susitarimas už 200 mln. eurų iš Pietų Afrikos Respublikos įmonės „NEPI Rockcastle“ įsigyti prekybos centrą „Ozas“.
Skaičiuojama, kad pirmąjį 2026 metų pusmetį šalyje sudaryta tarp 350 ir 550 mln. eurų vertės investicinių komercinio NT sandorių, tuo metu vienu iš didžiausių mūsų šalies istorijoje sandoriu tapsiantis „Ozo“ įsigijimas demonstruoja, jog vietos kapitalas vis aktyviau konkuruoja dėl institucinio masto komercinio turto.
Pasak G. Brūzgės, pirkėjų ratas kartu plečiasi ir už tradicinių NT fondų ribų. Vienas ryškesnių šių metų pavyzdžių – technologijų bendrovės „Tesonet“ sprendimas įsigyti „Grand Hotel Vilnius“, kuris parodo, jog aukštos vertės nekilnojamąjį turtą vis dažniau renkasi ne tik profesionalūs NT fondai, bet ir kapitalą diversifikuojančios Lietuvos verslo grupės.
„Ketvirčio rezultatai puikiai atspindi, kad šiandien komercinio NT rinkoje nėra vienos bendros krypties. Nuomininkai sprendimus priima atsargiau ir aršiai optimizuoja plotą, bet investuotojų apetito stabilias pajamas generuojančiam turtui tai neslopina. Labai džiugu, kad auga vietos kapitalo vaidmuo rinkoje ir Lietuvos investuotojai jau gali konkuruoti dėl objektų, kurie dar visai neseniai būtų buvę tik tarptautinių fondų taikinyje“, – priduria „EIKA Development“ atstovas.
