Martynas Stankevičius, sutelktinio finansavimo platformos „Röntgen“ vadovas
Vasaros pabaigoje naujų butų Vilniuje pardavimams pasiekus pustrečių metų aukštumas, dalis rinkos dalyvių kalba ir apie investuotojų į butus nuomai ar spekuliantų sugrįžimą. Vis dėlto kelerius metus trukusi būsto ir nuomos rinkų ramybė investuotojus supažindino su alternatyvomis – Lietuvos banko duomenimis, investuotojų į kitas turto klases skaičius pernai augo 75 proc. Todėl bus įdomu pamatyti, ar investuotojai į butą nuomai sugrįš, ar liks prie alternatyvių instrumentų.
Investicinis butas nuomai Lietuvoje kelis dešimtmečius buvo ne tik suprantamiausia, bet ir pelningiausia investicija. „INVL Asset Management“ prieš kelis metus yra suskaičiavusi, kad 1996-2022 m. laikotarpiu vidutinė metinė investicinė grąža iš nuomos su turto vertės prieaugiu sudarė 11-14 proc. – tai daug geresnis rezultatas nei istoriniai metiniai akcijų, obligacijų ar skirtingų fondų vidutinis pelningumas.
Tiesa, liūto dalį šiuose skaičiuose visuomet sudarė turto vertės prieaugis, t.y. ne vien reali grąža iš nuomos, bet ir NT vertės augimas. „Ober–Haus“ pastarojo pusmečio duomenys rodo 1-2,5% metinį butų brangimą. Didesnio būsto kainų (vertės) augimo artimiausiu metu laukti tikriausiai neverta dėl kol kas neišsisprendusios geopolitinės situacijos ir didelės jau pastatyto būsto pasiūlos. Akivaizdu, kad paskutiniais dešimtmečiais Lietuvos pajamos ir, atitinkamai, būsto kainos vijosi Europą, o pasiekus tikrai aukštą išsivystymo lygį, erdvės augimui lieka vis mažiau.
Kalbant paprastai – laimėjo tie, kurie spėjo į pastarųjų dešimtmečių NT brangimo traukinį, tačiau vargu, ar jis greitai pasikartos. Jei investicinis butas perkamas šiandien, reali grąža iš buto nuomos bent Vilniuje – didžiausioje Lietuvos rinkoje – šiuo metu yra arčiau 5-6 proc., įskaičiavus vertės prieaugį, mokesčius, priežiūrą, bet nevertinant laiko sąnaudų, prastovų ir kitų rūpesčių. Tokia grąža šiuo metu nedaug lenkia bankų indėlių palūkanas.
Todėl panašu, prieš kelis metus prasidėjęs investuotojų į kitas turto klases augimas buvo nulemtas ne vien akivaizdžių išorinių priežasčių – karo Ukrainoje, sulėtėjusios ekonomikos bei pardavimų – bet iš dalies ir matematikos – kitos investicinės priemonės paskutiniu metu siūlė likvidesnes ir pelningesnes opcijas.
Menkstantį susidomėjimą investiciniu būstu netiesiogiai iliustruoja ir oficiali Lietuvos banko (LB) statistika. Pavyzdžiui, LB duomenimis, Lietuvos investuotojų skaičius išaugo net 75 proc., jų sandorių skaičius padvigubėjo, o valdomo turto vertė išaugo trečdaliu. Vertindamas tik operacijas prižiūrimų finansinių priemonių sąskaitose, LB skaičiuoja, kad į akcijas lietuviai yra investavę 1,2 mlrd. Eur (6 proc. daugiau nei 2022), o į obligacijas ar fondus – dar beveik 1,5 mlrd. Eur. Investicijos į pastarąsias turto klases, Lietuvos banko duomenimis, per 2023 m. padidėjo beveik du kartus.
Toliau sparčiai auga ir Lietuvos sutelktinio finansavimo rinka, LB duomenimis, pernai pasiekusi 230 mln. Eur arba 43 proc. augimą. Didžiąją dalį šiame segmente sudaro gyventojų paskolos NT projektų vystymui su turto įkeitimu. Gyventojai mielai rinkosi NT plėtros sutelktinį finansavimą: juos įtikino tiek 8-12 proc. fiksuota, paprastai kas ketvirtį išmokama grąža, tiek ir nekilnojamojo turto įkeitimas investuotojų naudai kaip užtikrinimo priemonė.
Palyginimui, ilgalaikiam investuotojams akcijų rinkose realu tikėtis 8-10 proc. vidutinės metinės grąžos. Investicijų į sutelktinį finansavimą ar verslo obligacijas grąža panaši, neretai – ir didesnė, tad vien matematiškai šie instrumentai gerokai patrauklesni už būstą nuomai.
Žvelgiant į konservatyviausius instrumentus – padidėjo lietuvių lėšos ir terminuotuose indėliuose, kurie, LB duomenimis, per paskutinius dvejus metus paaugo nuo 3,5 iki 7,4 mlrd. Eur – tokį galbūt niekada dar nematytą šuolį greičiausiai lėmė po dešimtmečio pertraukos nuo nulio atsispyrusios palūkanos. Bet kai indėlio palūkanos tapo artimos investicinio buto grąžai, dalis investuotojų tiesiog pasirinko paprastesnę ir likvidesnę turto klasę. O norintys uždirbti daugiau, atsisuko į sutelktinį finansavimą, obligacijas ar akcijų rinką.
Žinoma, išjudėjusi būsto rinka yra gera žinia daugeliui: pirmiausia, tai rodo atsigaunančius lūkesčius. NT sritis yra itin reikšminga atskiriems įvairiausių paslaugų tiekėjams ir visai ekonomikai. Gera naujiena yra ir mažėjantis Euribor bei palūkanos: tai reiškia geresnes galimybes įsigyti būstą ir daugiau laisvų lėšų vartojimo rinkoje.
Visada galima suprasti investuotojus, kurie tiesiog nori pajamas generuojančios, fizinės investicijos, tokios kaip NT – jie buvo ir jie liks nepriklausomai nuo ekonomikos ar matematikos. Tačiau kiek atidžiau skaičiuojantys investuotojai į nuomos rinką gali ir nebegrįžti, o savo kapitalą palikti alternatyviose priemonėse, kuriose nėra nuomininkų paieškos, remonto ar kitų rūpesčių.
Todėl bus įdomu stebėti, ar naujas investicines priemones atradę investuotojai vėl sugrįš prie „buto nuomai“. Jei jie visgi nesugrįžtų ankstesnėmis apimtimis, tai dar labiau ribotų būsto vertės augimą ateityje.
Komentaro autorius – Martynas Stankevičius, sutelktinio finansavimo platformos „Röntgen“ vadovas
