NT rinkos komentaras ir prognozės

Kiekvienas 2019 metų mėnesis buvo lydimas straipsnių apie rekordinius pardavimus. Bet: 1) kas ir kodėl čia tiek perka? ir 2) o kas bus toliau, ar rinka dar neperkaito?  Toliau 15 minučių skaitymo su keletu teorijų/įžvalgų kaip mūsų kasdienės nuotaikos įtakoja NT rinką ir ko laukti toliau.

Kas čia tiek perka?

Viename mieste koncentruota ir kol kas sparčiai auganti perkamoji galia.

Lietuvos NT rinką iš esmės yra Vilnius. Miestas dominuoja dėl čia sparčiausiai augančios perkamosios galios. Paskutinius 7 metus Lietuvoje tai vienintelis augantis miestas, kuris kasmet pritraukia po 2000-3000 naujų registruotų gyventojų (neskaičiuojant taip pat augančio Vilniaus rajono). Naujakuriai įsidarbina aktyvioje darbo rinkoje, kurią kaitina vietinio verslo centrinės būstinės bei atvykstantys užsienio paslaugų centrai – didėja vidutinis atlyginimas. Statistiką vainikuoja mažėjantis nedarbo lygis. Sudėjus šiuos tris augančių rodiklius (daugiau gyventojų, didesni atlyginimai, mažesnis nedirbančių proc.) gaunama eksponentiškai auganti perkamoji galia. Perkamoji galia tiesiogiai persiduoda į NT rinką išaugančiu poreikiu: nuoma tampa įperkama ne keliese su draugais, o po vieną, gyventojai atsinaujina turtą, atsiranda vienišų žmonių segmentas, kurie gali sau leisti įsigyti 1-2k. butus. 

Vilniuje ir daugėja gyventojų, ir esami gyventojai gyvena vis dažniau savarankiškai. Tam reikia daugiau gyvenamojo NT. 

Ateityje NT rinkai šis efektas turėtų būti mažesnis dėl jau pasiekto rekordiškai žemo nedarbo lygio ir artėjant link EU vidurkio lėtėjančio atlyginimų augimo. Pagrindiniu perkamosios galios (ir NT rinkos) varikliu liks įmigracija, kuri – palyginti su atlyginimais – daro mažesnę įtaką. Ateityje NT rinka šiek tiek atvės.

No alt text provided for this image

kas vyksta rinkoje?

Išmoktos 2008 metų pamokos.

2008 metai buvo pirmas sukrėtimas, tuo metu dar labai jaunai industrijai. Reikia nepamiršti, kad iki 2004 metų nekilnojamojo turto rinkos Lietuvoje iš vis nelabai buvo (įdomus faktas prisiminti: verslo centras „Europa“ pastatytas 2004 metais). Tuomet (2004-2008) vykusi statyba ir po to sekusios pasekmės neliko pamirštos. Šiemet matoma, kad plėtotojai atidžiai seka būsto paklausą ir reaguoja į ją tik tokia apimtimi kiek ji kyla, stengiamasi išlaikyti „sveiką“ sandėlio ir paklausos rodiklį. Tad spaudoje dažnai minimas didėjantis būsto sandėlis daugiau susijęs su bendrai išaugusia apyvarta nei „neparduodamais ar nelikvidžiais“ turtais. Didieji žaidėjai turi pasiruošę projektų ar jų etapų, kurie „laikomi kišenėje” ir paleidžiami kai reikia – kai yra paklausa, o ne “kuo greičiau”. Rinka pradėjo laikytis pasiūlos-paklausos santykio ir saugosi, kad nenudegtų pirštų. Tiesa, augantis sandėlis taip pat didina rinkos inerciją, bet apie tai pabaigoje. 

No alt text provided for this image
No alt text provided for this image

Besiformuojanti profesionalų rinka.

Augančios statybų kainos ir labai nuosaikiai kylančios turto kainos formuoja profesionalų rinką. Nors naujo būsto pardavimo kainos augo – bet tik tiek kiek augo ir pats Statybos Kainų Indeksas (SKĮ) vertinantis statybos darbų bei medžiagų kainas. Papildomai statybos sąnaudos augo (daugiau nei SKĮ) ir dėl naujų reikalavimų A ir A+ efektyvumo klasėms. To pasekmė – NT vystymo maržos kažkiek mažėja, o veikla traukia vis mažiau avantiūristų, naujokų, smulkiųjų. Rinkoje lieka „tikrieji statybininkai“ norintys įdarbinanti savo turimą techniką, specializuoti nišiniai vystytojai bei didieji plėtotojai, kurie mažina pelno maržas, optimizuoja veiklą ir ieško kaip realizuoti masto ekonomiją.

No alt text provided for this image

Šiandien nuotaikos puikios! 

Gyvenamojo NT pardavimai ir statyba seka sezonišką grafiką, kuriam per paskutinius 6 metus buvo tik kelios išimtys. Jos sutapo su svarbesniais geopolitiniais įvykiais (karo Ukrainoje pradžia, „Zapad“ kariniai mokymai, Euro įvedimas Lietuvoje), kurie galėjo įtakoti gyventojų nuotaiką. Todėl lyg ir nėra priežasčių, kodėl šie metai neturėtų pasibaigti taip pat rekordiškai kaip ir prasidėjo: palūkanos (nors ir didesnės nei visoje Europoje) vis dar istoriškai žemos, Lietuvos banko skaičiuojamas būsto įperkamumo indeksas palankus pirkėjams, plėtotojai mato mažėjantį turto pardavimo greičio (likvidumo) rodiklį, ir planuoja reaguodami į paklausą pasiūlyti naujų turtų taip neleisdami kainoms išaugti. Nėra priežasčių, kodėl pardavimai turėtų lėtėti, bet nėra ir priežasčių kodėl nuotaikos tokios geros.

No alt text provided for this image

O kaip bus nuotaikos rytoj?

         Europos sąjungos šalyse kiekvieną mėnesį atliekama gyventojų nuotaikų apklausa. Labai įdomu, kad būsto pardavimai Lietuvoje (Vilniuje) neįtikėtinai gražiai koreliuoja su gyventojų nuotaikomis. Tad atsakant į klausimą kodėl gi šie metai yra rekordiniai, turbūt reikia paminėti ne tik įmigraciją, augančias algas, ir palankų įperkamumo indeksą bet ir tai, kad šie naujakuriai, kurie uždirba daugiau nei anksčiau yra ir beprotiškai geros nuotaikos! Sunku įvardinti kokios yra to priežastys, nes likusi kontinentinė Europa nėra tokia optimistiška apie ateitį. O Lietuva, būdama maža ir priklausoma nuo kaimynų anksčiau ar vėliau turi grįžti į bendrą lygį. Būtent tai kaip nutiks šis nuotaikos stabilizavimasis – ar tai bus nuoseklus leidimasis, ar staigus kritimas – nulems kokias pasekmes pajus NT rinka ir parodys ar 2008 metais išmokome viską.

No alt text provided for this image
No alt text provided for this image
No alt text provided for this image

Kas vyks toliau?

Skirtinga pasiūlos ir paklausos dinamika.

Visų verslų ir rinkų tikslas yra balansas. Pagrindinis iššūkis NT rinkai – paklausa yra labai staigi (kaip nuotaikos) ir gali atsirasti „čia ir dabar“, o pasiūla – lėta (kaip statybos :)), realizuojasi tik per artimiausius 12-18 mėn. nuo poreikio susiformavimo. Šioje vietoje pasidaro svarbus ir anksčiau minėtas butų sandėlis, kuris nors ir kontroliuoja kainas – tuo pat metu didina ir rinkos inerciją. 2008 metais nutiko būtent tai: paklausai saiga išaugus pasiūla desperatiškai nespėjo vytis, o paklausai staiga dingus… – reikėjo pabaigti statyti ką pradėjom, tik nebebuvo pirkėjų.

NT plėtotojai pastaruoju metu puikiai – gal net galima sakyti meistriškai – reaguoja į paklausą. Tačiau kaip pasisuks ši kompleksiška rinka – nuspėti sunku. Lietuvai gali nereikti geopolitinių sukrėtimų, gali užtekti ir liūdno nenuotaikingo rudens bei keleto plėtotojų, kurie pamiršę (o gal nespėję patirti) 2008 metų pamokų paskubės.

Trumpai tariant: i) rinka auga tvariai ir turi stabilizuotis, ii) yra tikimybė sulėtėjimui, gal mažam pakritimui iii) pakritusi rinka bus palanki patyrusiems, kurie žinos kaip elgtis tokiose situacijose.

Rekomendacijos investuojantiems į NT:

1.   Investuojantiems į vystymo projektus: Rinkai įsibėgėjus vis svarbiau tampa atkreipti dėmesį į vystytojo patirtį bei turto išskirtinumą (svarbiausi kriterijai: vieta, vieta, vieta). Profesionalūs plėtotojai žinos kaip surasti savo pirkėjus neaktyvioje rinkoje, galės jiems pasiūlyti specialias abiem šalims naudingas struktūras, žinos kada prilėtinti/paspartinti statybą, kaip sumažinti kaštus, ar padaryti staigų išpardavimą. Tuo tarpu unikalus ir geroje lokacijoje esantis turtas visada bus išskirtinis – turės savo pirkėją, ir mažą (arba jokios) konkurenciją. Ar galima krizė paveiks patyrusių plėtotojų projektus? – Žinoma taip. Bet jie neturėtų tapti nevaldomais ar nuostolingais investuotojui (kai kalbam apie paskolos formą, su užstatais).

2.   Investuojantiems į būstą nuomai: didieji miestai ir jų NT nuomos rinka ženkliai priklauso nuo įmigracijos/emigracijos. Tikėtina, kad ekonominio sulėtėjimo atveju Lietuvos didmiesčiuose gyventojų vėl sumažės (arba jie vėl pradės gyventi glausčiau), o tai lems mažėjančias kainas ir užimtumą. Krentant kainoms išaugs turto patrauklumo (vieta, įrengimas) svarba, kuri leis išlaikyti užimtumą (nors ir su žemesniu pajamingumu). Tai paaiškina ir pastaruoju metu tarp būsto nuomai pirkėjų populiarėjančius projektus miesto centre. Kitas alternatyvus segmentas – antrojo būsto projektai. Nors neišvengiamai kainos sumažės ir čia, užimtumas turėtų būti paveiktas mažiau, nes gyventojai atostogaus arčiau namų.

Bet nuotaikos puikios. Apie krizę kalbėti dar nelaikas.

You May Also Like

About the Author: Martynas Stankevičius

Martynas yra sutelktinio finansavimo platforma nekilnojamojos turto vystymui „Röntgen“ vadovas (https://www.rontgen.lt). Sutelktinis finansavimas yra alternatyva norintiems investuoti į NT rinką, leidžiantis investuoti į kokybiškus projektus, turint mažiau kapitalo.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *