Du vertintojai įvertino mano turtą skirtinga verte. Kodėl tai įmanoma? Pasidalinsiu įžvalgomis.
Vertinant turtą remiamasi notarų patvirtinta NT sandorių informacija. Daroma prielaida, kad panašioje vietoje, panašiu metu, panašios būklės, turtas bus parduotas už panašią kainą.
Deja realybėje sandoriai įvyksta salyginai retai. Tuomet reikalingas situacijų suvienodinamas, kuris atliekamas per ekspertiškas pataisas. Situacija dar labiau pasiremia subjektyviu vertinimu, kai yra itin mažai palyginamųjų sandorių, pvz. sodybų ar išskirtinių objektų vertinime.
Taigi turime du nuo vertintojo patyrimo ir įgūdžių priklausančius dalykus: panašiausių sandorių atrinkimas bei pataisų pritaikymas. Kuo didesnė vertė, tuo didesnis krūvis ir rizikos laipsnis tenka vertintojui.
Kaip šią dalį galime automatizuoti, išlaikant vertės pagrįstumą?
Mes vertintojams skirtame produkte siūlome tris sandorių atrankos kriterijus: panašiausi, gaunantis didžiausią vertę bei naujausi. Kada kurią strategiją rekomenduojame naudoti?
PANAŠIAUSI SANDORIAI. Šis būdas yra konservatyviausia ir rekomenduotina strategija. Pagal ją, atrenkami sandoriai kurie turi mažiausiai kokybinių skirtumų su vertinamu objektu. Dažnais atvejais nebūtina taikyti nei vieno kriterijaus pataisos. Šis būdas taip pat puikiai tinka preliminariai turto vertei nustatyti (konsultaciniam vertinimui), nes po patikslinimo turto vertė gali tik padidėti. Tokia strategija taip pat rekomenduotina rizikos skyrių kredito įstaigoms, nes aktualesnė konservatyvaus turto vertinimo versiją.
GAUNANTYS DIDŽIAUSIĄ VERTĘ. Šis būdas gali būti panaudotas atvejais, kai reikia pagrįsti didesnę turto vertę arba nestandartiniam turtui. Tokių sandorių atrankoje reikės pasigilinti į palyginamųjų objektų niuansus, greičiausiai reikės pritaikyti papildomas pataisas, įvertinti turto įrengimo lygį ir naudoti identifikavimo funkciją. Šis metodas rekomenduotinas prestižiniam turtui, kotedžams, taip pat kitam turtui, kur didelę įtaką daro įrengimas, balkonai, terasos ar kitos nestandartinės situacijos.
NAUJAUSI. Pagal šį rikiavimo būdą prioritetas bus neseniai įvykę sandoriai. Šį būdą rekomenduotume kai rinka ieško krypties, tai yra esami ar numatomi kainų pokyčiai dėl susidariusios makroekoniminės situacijos.
Kalbant apie pataisas, turime automatinių pataisų skaičiavimo algoritmų biblioteką kiekvienam kriterijui. Paprasčiausia remtis Registrų Centro skelbiama metodologija, pvz. kasmet skelbiamais pataisos koeficientais tarp verčių zonų. Tačiau turint pagrindimą, galimą naudoti ir savo sukurtą metodologiją, pagal kurią vertė gaunama kitokia.
Manome, kad Iš dalies automatizuoti vertinimo įrankiai turės didelę įtaka NT vertintojams. Svarbu, kad vertintojai galės greičiau sužinoti preliminarią turto vertę ir užmegzti ryšį su vertinimo užsakovu. Nestandartinėse situacijos, pvz. prestižinio turto, tokie įrankiai padės išsamiai ir indvidualiaip pažiūrėti į situaciją ir pagrįsti didesnę turto vertę.
