Deja, peržvelgus atvertus duomenis, telieka pritarti visų kitų rinkos dalyvių nuomonei, kad 23 mln Eur kainavęs registro centro duomenų atvėrimas niekam nesukurs vertės. Kodėl?
Viena, duomenys yra pernelyg suagreguoti, kita vertus, pasirinkti pjūviai nėra aktualūs. Kaip pavyzdys, nelabai suprantu raw sklypų sąrašo, kuriame iš esmės yra tik sklypų plotai ir paskirtis, net nėra identifikatoriaus (kadastro nr. ar adreso). Su šiais duomenimis, literally, galite nebent pasitikrinti, ar pas jus diedukus kaime daugiau bulvių sodina negu gretimame kaime.
What went wrong?
Manau esminis yra požiūrio klausimas – nepasidarius su rinkos dalyviais, buvo atverti duomenys, kurie yra per abstraktūs, kad būtų naudingi analitikams, verslams, bet per sudėtingi, kad būtų lengvai suprantami plačiai visuomenei.
Kaip produkto kūrėjas, pritaikyčiau kitokį priėjimą: išsiaiškinčiau su rinkos dalyviais, kas ir kaip duomenis norėtų naudoti, priimčiau techninį sprendimą, kad tuos duomenis būtų lengva priimt ir apdoroti realiu laiku. Industrijoje dažnai naudojami atviri API (angl. Application programming interface ). Geras sėkmės pavyzdys būtų startuolio TRAFI transporto duomenų naudojimasis iš Vilniaus savivaldybės duomenų (ir susijusi iniciatyva: https://atviras.vilnius.lt/), nes duomenys yra vertingi pati infrastruktūra yra moderni.
Beje, “Infostatybos” duomenų atvėrimas irgi buvo gana techninis, nepraktiškas bei nesukūrė vertės – yra užklausų kiekio apribojimų, neįmanoma paimti duomenų automatizuotai, duomenų ištraukimas reikalauja daug žmogiškųjų resursų, kurių visai neturi startuoliai. t.y. duomenys useful, bet execution fail.
Žiūrint iš asmeninės perspektyvos, visuomenė labiausiai laimėtų paviešinus (neseniai) sudarytus konkrečius NT sandorius. Sandorių kainų skelbimas yra išsprendžiamas klausimas, gerai veikia JAV. Iš esmės dėl sandorių atvėrimo iškilo 10 mlrd USD vertės gigantas “Zillow”.
Tokių duomenų praktinių pritaikimų būtų daug ir įvarių – verslūs startuoliai užpildytų nišas. Viena, sandorių kainų skelbimas didintų rinkos skaidumą. Antra, turėtume NT rinkos sveikumo barometrą, ir nebereiktų ilgų ir karštų diskusijų. Dar vienas potencialus pritaikymo pavyzdys – automatizuoti ir patobulinti NT turto vertinimą. Šiais laikais AI tai gali padaryti geriau nei turto vertintojai.
Neįtikino RC komentaras, kad daugiau duomenų nepateikiama dėl asmens duomenų apsaugos. Manau visame šitame daugiausiai yra valios spręsti problemą klausimas.
Kadangi sandoriai atverti JAV, Britanijoje, būtų gerai pradėti nuo galimybių studijos, kodėl tai įstatymiškai įmanoma kitose (net artimose Europos šalyse), ir užglaistyti spragas. Net jei neįmanoma skelbti konkrečių sandorių, galima būtų padaryti API ir pateikti tikslesnius pjūvius pvz. vidutines kainas ir sandorių skaičių pagal tikslesnes teritorijas (miesto rajonus), statybos metus, plotą, galbūt ir basic pirkėjų demo. Įprasta industrijos praktika, kad jei būtų rasta per mažai rezultatų (tarkime iki 10), jų tiesiog nerodyti. Tokie duomenys būtų vertingi.
CityNow produktas atsinaujino, suvienodinant stilių ir dizaino sistemą. Ta proga keletas dalinamės patarimais, kaip gauti daugiausiai vertės iš produkto.
Naujienų sraute („Projektų naujienos“) galite matyti konkrečius kiekviečias projekto redakcijas realiu laiku. Informacija tikslinama bendraujant su vystytojais, remiantis pranešimais spaudai bei kitais šaltiniais.
Redagavimas rodomas naujienų sraute
Globalią butų paiešką rasite atsidarę „Projektų sąrašą“. Pasirinkus butų filtrus (kambarių skaičiaus, ploto, ir pan.) ir atidarę sarąšą, rasite projektus ir juose esančius laisvus bei paieškos kriterijus atitinkančius butus. Galimybę ieškoti tarp virš 4,000 naujos statybos butų sandėlio itin gerai įvertino būsto pirkėjai.
Artėjant projektinių pasiūlymų svarstymui, naujienų sraute („Projektų naujienos“) galite atsisiųsti projekto P.P. medžiagą, o paspaudę ant adreso – pamatyti objektą žemėlapyje.
Projektinių pasiūlymų viešinimas
Galite palyginti skirtingus projektus, kurie labiausiai atkreipė Jūsų dėmesį. Norėdami palyginti, pirmiausia įtraukite norimus projektus į palyginimo sąrašą, o tuomet išskleiskite palyginimo langą (“Palyginti”)
Projektų palyginimo funkcija
Pilnoje informacinėje kortelėje tamsiau pažymėtas dabartinis projekto etapas. Čia taip pat galite atsisiųsti paviešintą projektinių pasiūlymo kopiją, sklypo kadastro numerį ir kitą svarbią informaciją.
Projekto išklotinė laike
Paieškos laukelyje galite ieškoti projektų pagal adresą (aktualu naujiems projektams) arba pavadinimą.
Paieškos funkcija
Turite pastabų / pasiūlymų kaip CityNow galėtų būtų dar patogesnis? Susisiekite su mumis adresu info@citynow.org.
CityNow misija – ne tik padėti gyventojams išsirinkti svajonių būstą sudėliojant visus projektus žemėlapyje, bet ir edukuoti apie rinkos situaciją, skatinti mąstyti kritiškai. Dėl to nemažai dėmesio skiriu apžvalgoms projekto tinklaraštyje. Šįkart trumpai apie tai, ar dar galime tikėtis NT kainų kilimo.
Primenu, kad metų pradžioje nagrinėjau šią temą tinklaraščio straipsnyje. Rašiau, kad svarbu išskirti ar perkamas būstas yra sau, ar nuomai. Jei radote savo svajonių būstą, yra poreikis ir finansinė padėtis stabili bei bankai leidžia pasiskolinti – tuomet esant bet kurioje ciklo dalyje verta pirkti. Kalbant apie investicijas, mano nuomone, šiuo metu galimybių dar yra, bet reikia rinktis selektyviai ir tiksliai žinoti dėl ko ir į ka investuoji.
Praeitą savaitę teko dalyvauti žurnalo „Investuok“ individualiems NT investuotojams skirtoje konferencijoje INVESTAVIMAS Į NEKILNOJAMĄJĮ TURTĄ KITAIP, kurioje buvo aptariamos įvarios investuotojams aktualios temos. Konferencijos pabaigoje dalyviai diskutavo, ar būsto kaina kils. Pašnekovai vieningai sutarė, kad mato daugiau priežasčių kainų kilimui, tačiau įvardijo skirtingas priežastis.
“Ober-haus” Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas S. Vagonis pagrindiniu spaudimu kainoms aukštyn laiko spartų ekonominį augimą. Eksperto nuomone, NT rinka yra stipriai ciklinė, tad kylant gyventojų pajamoms, augant visoms vartojimo prekių kainoms, daugėjant gerai apmokamų darbo vietų, iš paskos turi kilti ir NT kainos.
Jam antrino SEB banko ekonomistas Tadas Povilauskas. Pašnekovo nuomone, ilgalaikėje perspektyvoje Lietuvos ekonomika konverguos ir vysis EU vidurkį, tad didės gyventojų pajamos ir didins perkamąją galią.
Ekspertai tarp priežasčių taip pat vardijo ir tradiciškai didelį Lietuvos gyventojų visuotinį susidomėjimą investavimu į NT. Visų pirma tai liudija statistika – į NT investuojama daugiau nei į pagrindines investavimo alternatyvas (akcijas, obligacijas) kartu sudėjus.
Kaip kitą pavyzdį, NEWSEC tyrimų ir analitikos grupės vadovas M. Kulbokas paminėjo įspūdingą LNTPA organizuojamos būsto mugės dalyvių skaičių – joje per dieną apsilanko per 3,000 motyvuotų būsto pirkėjų. Kadangi Lietuvoje nėra išsivysčiusi kapitalo rinka, nėra gilios individualaus investavimo kultūros, dėl to į NT, kaip į labiausiai prieinamą investavimo formą, krypsta daugelio individualių investuotojų akys.
Kulbokas mato ir daugiau rinkos aktyvumo potencialo, nes, jo duomenimis, namų ūkių sukauptos santaupos, t.y. turtas saugomas likvidžiais aktyvais siekia 12 mlrd eurų ir laukia tinkamos progos investicijai. S. Vagonis mano, kad dabar susiklosčiusi situacija visgi yra tvari, investuotojai atsargesni ir skaičiuoja daugiau, palyginus su 2008-aisiais susiklosčiusia situacija, kai buvo daug spekuliuojama ir siekiama grąžos iš vertės prieaugio.
Tarp teigiamų veiksnių buvo įvardinta ir palanki demografinė situacija. Vilnius yra bene vienintelis vis dar augantis miestas Baltijos šalyse. Statistikos departamento duomenimis, miestas kasmet paauga po 1,000 – 4,000 gyventojų, kurie papildo ir naujo būsto, ir nuomos rinkas. Toliau kuriant naujas darbo vietas, kuriant paslaugų, fin-tech centrus, užsienio įmonių filialus, kokybiško būsto paklausa neblėsta. Tiesa, derėtų prisiminti, kad būsto rinkai palanki demografinė situacija (t.y. didelis 25 – 34 metų gyventojų santykinis skaičius) yra lūžio taške ir gali smarkiai sumažėti augant vėlesnėms kartoms, kuriai būdingas žymiai mažesnis gimstamumas.
“CityNow” lankytojų (kurių dauguma yra būsto pirkėjai) demografinis pasiskirstymas rodo, kad aktyviausias būsto pirkėjų segmentas yra 25 – 34 m. gyventojai.
Ekspertai įvertino neigiamus rinkos signalus
Gana optimistiškai nusiteikusius rinkos dalyvius buvo bandyta provokuoti pateikiant pavyzdžius, kurie nurodo į gana įkaitusią būsto rinką: sumažėjusį bankų finansavimą, didelį neparduoto būsto sandėlį, suaktyvėjusią marketinginę vystytojų veiklą norint pritraukti pirkėjų dėmesį.
Jau kuris laikas kalbama, kad bankai mažiau noriai dalina paskolas tiek pirkėjams (ypač nepirminiam būstui – skirtam nuomai), tiek mažesniems projektų vystytojams (ypač kai finansuojamas rizikingesnis projektas). Dėl šių priežasčių gana sparčiai populiarėja alternatyvūs kapitalo pritraukimo būdai – sutelktinio finansavimo platformos bei įmonių leidžiamos obligacijos NT projektams finansuoti.
Iš rinkos pasitraukus keliems bankams, šiuo metu rinkoje susidariusi bankų konsolidacija, sumažėjo konkurencija tarp bankų, tad jie turi galimybę išrankiau rinktis savo paskolų portfelį bei sudaro prielaidas didinti palūkanų normą. Bankų atsargumą galima iš dalies paaiškinti ir padidėjusių saugiklių kiekiui po 2008 metų NT krizės.
Taip pat pastebėta, kad šiuo metu esanti ypač aktyvi itin pardavimų rinka, bet su rezervacijomis susijęs paskolų portfelis išsikristalizuos tik sudarinėjant notarines sutartis, taigi po 1-2 metų galima tikėtis paskolų gavėjų antplūdžio ir komercinių bankų išrankumo. Ši situacija gali nuvilti kai kuriuos investuotojus.
Viena iš priežasčių, kodėl bankai nenori investuoti į NT projektus – kokybiškų projektų stygius. Didelės buvusių gamyklų teritorijos Naujamiestyje, Paupyje (“Architektūros Parkas”) šiuo metu jau išplėtotos ar aktyviai plėtojamos, tad vystymui skirtų patrauklių, didelių sklypų mažėja. Dėl to atsiranda situacijų, kai perkami jau paruošti seni projektai. Vienas iš naujausių pavyzdžių buvo kai “Hanner” įsigijo “Renesanso” projektą. Mano žiniomis, tai pirmasis toks atvejis šios kompanijos istorijoje.
Buvo atkreiptas dėmesys iš pažiūros didėjantį neparduotų butų sandėlį.S. Vagonis mano, kad iš dalies kaltas neteisingas rodiklio apibrėžimas – dažnai į sandėlį įtraukiami ir dar tik planuojami projektai, tačiau jo nuomone sandėlyje turėtų būti įskaičiuoti tik pilnai pabaigti butai. Vertinant neparduotų, bet pastatytų butų sandėlį (~1000), jis viršija istorinį vidurkį, bet dar toli iki prieškrizinio lygio (~2000)
Vertinant itin aktyvius pardavėjų veiksmus, diskusijos dalyviai didelių pavojaus ženklų nematė. M. Kulbokas samprotavo, kad po praėjusios krizės pamokų rinka tapo brandesnė, pardavėjai išmoko savo amato. Daugiausiai turi stengtis ir nestandartinius sprendimus priimti mažesnieji vystytojai, norintys atkreipti į save dėmesį.
Ekspertai matė skirtingas galimybes
Diskusijos dalyviai matė investavimo galimybes, tačiau jie visi pritarė, kad didžiausios vertės prieaugio galimybės yra tose situacijose, kai pamatoma vizija ir į perspektyvią rinką investuojama anksti.
M. Kulbokas įvardijo, kad investavimo potencialią mato pietinėje miesto dalyje. Specialistas ragino reaguoti į Vilniaus miesto signalą atnaujinti didelį stoties rajoną (kalbama apie Vilnius Connect konversiją), kas pridėtų vertės aplininkinėms teritorijoms ir paskatintų kitus investuoti.
Kita didelę riziką ir grąžą mėgstantiems alternatyva – investavimas į būstą rajonuose, atsiradus stiprių ekonominių variklių. Kaip pavyzdį, Kulbokas paminėjo naujos gamyklos Naujojoje Akmenėje atsidarymą, kur staigiai iššokusi paklausa (vien jau iššaugusių trumpalaikių statybos sektoriaus darbuotojams) nebuvo pilnai patenkinta iš egzistuojančio būsto fondo. Visgi, toks turtas žinoma yra nelikvidus, rizikingas, o išlošia daugiausiai tie, kurie arba nuspėja tokią situaciją, žino daugiau nei kiti, ar bent jau sugeba itin greitai sureaguoti.
J. Šefleris mano, kad, didėjant pajamoms, gyventojai vėl ieško didesnio, erdvesnio, kokybiškesnio būsto – tad ilgalaikėje perspektyvoje toks turtas turėtų bent išlaikyti vertę. Jam antrina ir LB banko specialistas, kuris teigė, kad ateityje gali būti sunku tikėtis išnuomoti senos statybos, prastai įrengta būstą.
Beje, jeigu norite sužinoti kaip gausi maksimalią vertę iš būsto nuomos, patarčiau susisiekti su profesionalais iš “Houseys”, kurie yra trumpalaikės nuomos administravimo lyderiai Lietuvoje.
J. Šefleris mano, kad įsigyti būstą pigiau dažnai yra galimybių ankstyvoje projekto stadijoje, ypač pas didžiuosius vystytojus. Iš tiesų, kad gautų pagrindą banko finansavimui (dažniausiai finansuojama pusė projekto vertės), projektai turi įrodyti likvidumą, tad pirmos rezervacijos dažnai būna konservatyviomis kainomis. Be to, investuotojas nurodė, kad itin svarbu gerai pajausti, kuris rajonas turės daugiausiai potencialo ateityje.
Ponui Šeflerui pritarė ir S. Vagonis. Jis pastebėjo, kad nors NT rinka ir auga, bet netolygiai – keli rajonai, didieji vystytojai susigriebia didžiąją dalį grietinėles, bet nemažai daliais parduoti sekasi sunkiai. Analitikas priminė, kad būtų naivu tikėtis grąžos iš bet kokio turto, tad gerai investicijai reikia žinių, rinkos patyrinėjimo, ekspertų konsultacijos.
Pabaigai
INVESTAVIMAS Į NEKILNOJAMĄJĮ TURTĄ KITAIP– puikus “Investuok” suorganizuotas renginys. Patarčiau paskaityti šį bene vienintelį investuotojams skirtą leidinį Lietuvoje, bei dalyvauti jų ateityje organizuojamuose renginiuose.
Be to palinkėčiau individualiems investuttojiems būti kritiškiems, sekti nuomones rinkoje, bet galų gale priimti sprendimus remiantis savo argumentais, kurie atitiktų jūsų investavimo filosofiją ir rizikos toleranciją.
Investavimo galimybių visada bus. Jeigu ne NT – tai galbūt kažkurioje kitoje rinkoje. Tad ir linkiu ją atrasti. Sėkmės!
Gegužės mėnesį pirkėjai ir toliau aktyviausiai pirko naujus butus Žirmūnuose ir Šnipiškėse. Pardavimai lyginant su balandžio mėn. sumažėjo 13% (tai tikriausiai lėmė sezoniškumas)
Šiame įraše trumpai apžvelgsime planuojamo administracinio ir gyvenamojo pastato Paupyje (adresu Aukštaičių g. 2) projektinius pasiūlymus. Projekto vietą galite matyti čia.
Planuojamo administracinio pastato Aukštaičių g. 2 vizualizacija
Projekto užsakovas – UAB ,,Sivysta Estate”. Pastatus projektuoja UAB „Arches“ studija (projektuotojas E. Neniškis). Šie projektuotojai dirba šiame rajone nuo 2013-ųjų metų. Įdomi detalė, kad jie taip pat projektavo gretimame sklype esančio Paupio kvartalo pirmąjį kvartalą.
Remiantis istoriniu kontekstu ir senamiesčio užstatymo reglamentu, projektuojant pasirinktas perimetrinis užstatymas. Užstatymo tankis yra beveik maksimalus leistinas: 59,7% (max 60%). Sklypo teritorijoje taip pat yra mūrinė pilaitė, kuri yra geros būklės, tad nebus tvarkoma.
Nuo Aukštaičių pusės planuojamas administracinis pastatas (tikriausiai dėl to, kad intensyvesnis eismas), o gyvenamasis korpusas bus nuo Vilnelės pusės. Įvažavimas į bendrą, zonomis padalintą, parkingą bus vienas – nuo Aukštaičių g. Pagal preliminarius planus gyvenamajame korpuse planuojama 12 didelio ploto butų, o visam projektui numatytos 27 požeminės parkavimo vietos (dalis bus priskirta administraciniam korpusui).
Pagrindinė projekto išpildymo mintis – įsilieti į visą Paupio teritorijos užstatymo koncepciją ir minimazuoti vizualinį triukšmą. Dėl to buvo pasirinkti neturalūs, neiššokantys sprendimai: tinkuotos sienos, neišsiskiriantys tūriai, prislėpti stoglankiai, truputį žemesnio aukštingumo pastatai negu toliau Paupyje esantys pastatai, – taip tarsi “įvedantys” į visą kvartalą. Kadangi projekto išklotinė ilga, nuobodoka, tūris skaidomas į dvi dalis vidurinėje dalyje įrengiant praėjimą ir liftą. Nuo Paupio projekto atitvers maža tvorelė.
Projektinių pasiūlymų pristatymo metu daug kalbėta apie Aukštaičių g., kuri netrukus taps pagrindiniu transporto mazgu – ten nusimato intensyvus eismas. Gatvės kontūrui raminti, prilėtini eismą, ji yra truputį vingiuojančios formos. Susikirtime su kaimyniniu sklypu taip pat natūraliai formuojamas vingis, kuriame gali atsirasti mini-skverelis (derinama su užsakovu).
Palei kvartalą einanti Aukštaičių gatvė turi vingiuojantį kontūrą
Pagrindinė P.P. metu gauta gyventojų pastaba buvo dėl pastato aukštingumo, tačiau po P.P. buvo išaiškinta, kad projektuojama pagal reglamente leistinas normas. Kita pastaba – dėl galimų nemalonių akustinių savybių (aido) vidiniame kieme, bet kadangi tūriai nėra išdėstyti paraleliai, projektuotojai neįžvelgia tokios rizikos.
Sužinokite apie naujus projektus pirmas! Kviečiame išbandyti CityNow naujienų produktą (www.citynow.com/news). Užsiregistruokite ir svarbias naujienas apie projektų eigą (pasirodžiusius naujus projektus, statybų nuotraukas, spaudos naujienas, pardavimų pradžią) jus dominčiuose rajonuose atsiųsime el. paštu.
Lietuvos NT rinkoje yra susiformavusios tam tikros legendos ir prietarai: pavyzdžiui, kad Čiurlionio gatvė – prestižiškiausia. Man, nesuprantančiam istorinio konteksto nebūtinai taip atrodo – kad ir arti Vingio parko, galbūt mažiau taršos kaupiasi ant kalno, solidūs kaimynai, bet neatrodo visiškai patogi vieta kai, pavyzdžiui, yra daug susitikimų miesto centre – reikia kaskart pūškuoti į kalną ir kvėpuoti mašinų smalkėm, nėra dviračių nuomos punktų aplinkui.
Bet šįkart analizuosime kitą lietuvių įprotį – vengti butų pirmame aukšte. Šiame įraše svarstome: kokie tokio buto privalumai ir trūkumai? Kokia apskirtai aukšto įtaka vystytojų kainodarose?
Butas pirmame aukšte: trūkumai
Visų pirma, pirkėjai dažniausiai kratosi pirmojo aukšto dėl privatumo ir saugumo stokos. Iš sovietinių laikų kyla niūrūs vaizdai su metalinėmis grotomis apginkluotais langais. Be to, kadangi didelė dalis lietuvių visgi prisibijo pirmojo aukšto, prireikus parduoti Jūsų butas gali būti mažiau likvidus.
Bet, mano manymu, bent saugumo klausimą (kad kas nesibrautų iš lauko) galima spręsti išmanių namų technologijomis, įrengiant šiuolaikiškas kameras ir signalizacijas.
Klausimas dėl privatumo yra skonio reikalas. Pritariu, kad galėtų būti nejauku, jeigu langai yra ne į kvartalo vidų, ypači ka šalia būsto yra intensyvus pėsčiųjų ar automobilių srautas.
Dėl likvidumo: jei pirkote, turbūt ir parduosite už mažesnę absoliučią kainą. O butai su bendra sumine kaina visais laikais buvo paklausūs, nes juos įperka didžiausias pirkėjų ratas, jie paklausūs investicijai (nuomai)
Butas pirmame aukšte: privalumai
Dabar pakalbėkime, kokiais atvejas pirmas aukštas yra netgi privalumas.
Pirmasis akivaizdus privalumas – dažniausiai toks butas kainuoja mažiau. Tai ypač patrauklu trumpalaike nuoma užsiimantiems, nes nuomininkams aukštas turi labai mažai įtakos.
Antra, pirmuosiuose aukštuose įrengti butai šiais laikais daromi patrauklesni įrengiant didesnes terasas, nuo mažų iki tikrai išskirtinio dydžio (tarkime, Šaltinių namų naujasis etapas siūlo terasas iki 50 kv. m. pačiame miesto centre). Kartais tai tampa buto ar net projekto išskirtinumu. Keista, nors trumpa ta lietuviška vasara, bet mes Lietuvoje labai mėgstame terasas ir kai tik sušyla lįsti laukan, o jei įsidrąsinam – dar viduryje kvartalo BBQ užsikurt ir padūmit kaimynams.
Galiausiai, yra įvariausių pavienių atvejų, kai būsto pirkėjai turi sumažėjusį mobilumą ir pageidauja gyventi pirmame aukštte – tai senyvesni žmonės, muzikantai su griozdiškais muzikos instrumentais, šeima su vežimėliu, jaunas profesionalas su 10,000 EUR kainuojančiu dviračiu kurio negali palikti rūsyje, kurie ieško išskirtinai buto pirmam aukšte.
Aukšto įtaka kvadrato kainai
Kaip visuomet, dalinamės truputį statistikos, kurią taip mėgstame. Šį kartą imame butų pasiūlą vidutiniame bei ekonominiame segmente ir paskaičiavome koks yra vidutinės kv. kainos šuolis tarp pirmo ir paskutinio aukšto. Be abejo, bendra tendencija – kuo aukščiau, tuo brangiau (geresni vaizdai; daugiau šviesos, ramybės; mažiau taršos).
Stulpeliai žymi projektą (identifikuojama rajonu), eilutės – aukštus, vertės – kainos indekas lyginant su pirmu aukštu
VIDUTINIS SEGMENTAS. Kvadrato kainos pasiskirstymas yra labai išreikštas aukštesnio vidutinio segmento projektuose Šnipiškėse ir Žirmūnuose, kur leidžiamas (ir komerciškai apsimoka) didesnis aukštingumas, o nuo 6-7 aukšto pradeda atsiverti miesto senamiesčio, upės vaizdai. Šiuose projektuose viršutinis aukštas dažniausiai įvertintas bent 20% kainos priedu, kai kuriais atvejais – net iki 50%.
EKONOMINIS SEGMENTAS. Kita vertus, vidutinio segmento butuose miegamuosiuose rajonuose dominuoja mažaaukštė statyba, išskirtinių vaizdų nėra, dėl to kaina aukščiausiame aukšte nėra smarkiai didesnė. Net keliuose projektuose pirmojo butų pirmame aukšte kvadrato kaina netgi didesnė, nes projektai siūlo dideles terasas.
Ar mokėčiau papildomai už vaizdą?
Tikriausiai ne. Laikausi nuomonės, kad prie gero vaizdo įprasiu, o egzistuoja rizika, kad gerą vaizdą užstatys. Ne veltui gana dažnas CityNow bendruomenės narių prašymas – žemėlapyje rodyti bendrojo plano sluoksnį, kad galėtų pasityrinėti aplinkinių sklypų parametrus. Konkrečiai Šnipiškių projektų vaizdas į miestą gali sukelti net savotišką nostalgišką liūdesį, jautimasi atribotam nuo miesto gyvenimo.
Projektai Šnipiškėse ypač dažnai naudoja terasų su vaizdu į miesto centrą vizualizacijas
Išvados
Mano nuomone, yra atvejų, kai nėra verta bijoti pirmojo aukšto: dažniausiai tuomet, jei perkate būstą investicijai ir ieškote mažos bendros turto vertės, generuojančios didžiausią grąžą.
Taip pat manau, kad viršutinis aukštas dažniausiai yra pervertintas – suskaičiuoju vos kelis projektus, kurie siūlo tikrai kvapą gniaužiančius vaizdus, arba butai viršutiniame aukšte yra unikalūs ir išskirtiniai iš esmės (didžiulė terasa, mansardiniai butai, aukštos lubos)
Peržvelgus projektų kainodaras matyti, kad didžiausia aukštų įtaka kainodarai yra Šnipiškėse ir Žirmūnuose, kur už gerą vaizdą gali tekti papildomai paploti iki 50% (palygint su pirmu aukštu). Ekonominiame segmente, mažesnio aukštingumo projektuose didelio skirtumo nėra.
Būsto pirkėjai dažniausiai yra apsisprendę, kelių kambarių buto ieško, dėl to CityNow platformoje sudėta ir automatiškai atnaujinama informacija apie projektų butus – pavyzdžiui, pirkėjų patogumui galima filtruoti ir vienoje vietoje matyti tik projektus, turinčius laisvų vieno kambarių butų.
Informaciją apie laisvus ar jau parduotus butus pat galime panaudoti skaičiuoti pardavimų dinamikai, kuri padėtų pirkėjams sekti rinkos pulsą. Kadangi sulaukiame nemažai prašymų pasidalinti tokiomis įžvalgomis, skelbiame 2019-ųjų kovo mėnesio pardavimų statistiką sugrupuotą pagal rajonus:
2019 m. kovo mėn buto pardavimai naujos statybos projektuose. Statistika sudaryta iš vystytojų pateikiamų duomenų. Rajonų ribos atitinka “Google Maps” naudojamą žymėjimą.Daugiausiai butų parduodama šioje miesto dalyje: vidutinio segmento butai giliojoje Šnipiškių dalyje bei aukštesnio segmento būstai Žirmūnuose, netoli Naujojo Miesto Centro (Pastaba: šviesa spalva pažymėti planuojami projektai)
Taigi, o dabar norėtume paminėti kelis dalykus, kurie atkreipė mūsų dėmesį:
Vis dar perka butus Pilaitėje ir Pašilaičiuose
Kad ir koks negatyvus naratyvas sukurtas šiems rajonams (Pilaitė – užsikišę transporto srautai, šalia Pašilaičių esantys Perkūnkiemis turi ypač aukštą užstatymo tankį, skundžiamasi prasta projektų kokybe), butai šioje miesto dalyje vis dar perkami. Kita vertus, pačių vystytojų domėjimasis Pilaitės rajonu atslūgęs (planuojamų projektų skaičius – ženkliai sumažėjęs) ir pradedama viešai kalbėti apie tai, kaip parduoti be nuostolių, turint omenyje didėjančius statybos kaštus.
Ekonominio segmento rajonų populiarumą galėtų paaiškinti gyventojų pajamų nelygybė. Atlyginimai Lietuvoje sparčiai auga, bet netolygiai: daugiausiai kyla aukštos kvalifikacijos specialistams (kurie dairosi į Naujamiestį, Šnipiškes), bet didelei daliai žmonių pajamos pakilo neženkliai, todėl jie išlieka aktyvūs ekonominiame segmente.
Didesni butų plotai
Galime matyti ryškesnę tendenciją, kad ekonominio segmento projektuose parduodami maži butai (pvz. Pašilaičiai – vidutiniškai 40 m²), vidutiniame segmente – didesni (Šnipiškės – 52 m², Žirmūnai – 54m ²), prestižiniame -didžiausi (Paupys- 67 m², Žvėrynas – 65 m²), nors pirma mintis galėtų sufleruoti ir kitaip – tarsi už tą pačią kainą gali gauti daugiau ploto užmiestyje.
Viena vertus, tai gerai papildomą praeitą mintį: Pilaitė ir Pašilaičiai tapo grynai ekonominiu variantu butų segmente, tad mažesnė absoliuti kaina labai svarbi (nors kotedžų Pilaitėje rinka gana gaji, pirkėjai čia atvyksta ieškoti erdvės ir pabėgimo nuo miesto).
Kita vertus, didesnių butų pirkimą prestižiniuose rajonuose iš dalies lemia didesnes pajamas turinčių šeimų noras keltis lik centrinės miesto dalies, papildančių jaunų profesionalų, norinčių gyventi šalia darbo, gretas.
Truputį iš konteksto iškrenta ypač mažo ploto (22 m²) butai Ozo rajone. Būtų įdomu sužinoti apie tipinius šio segmento pirkėjus.
Šnipiškių (NMC) populiarumas
Pastarųjų kelių metų Šnipiškių populiarumas nestebina: šiuolaikinis jaunesniųjų pirkėjų ratas nori gyventi arti miesto centro, kur gerai išvystyta infrastruktūra. Gilesnėje Šnipiškių dalyje esantys projektai tapo patrauklesne alternatyva miegamiesiems rajonams (Pilaitei, Pašilaičiams) – kvadrato kainos skirtumas nėra toks žymus.
Gerais pardavimų rezultatais suskubo pasidžiaugti “Hanner”, kurių projektų portfelis kaip tik ir yra populiaroje miesto dalyje. Tad gal ir galima paaiškinti, kodėl Hanner atstovų būsto mugėje nebuvo – pardavimų komanda pagaliau norėjo šeštadienį išsimiegoti.
Prie Šnipiškių vakarėlio kol kas neprisijungia tik vienas projektas, kurio kaina yra proporcinga jo aukštų skaičiui. Visiems priminsime, kaip veikia lietuviška NT Maslow poreikių piramidė: pirma žiūrima į absoliučią kainą; jei kaina panaši – į artumą lyg miesto centro; tada – vystytojo reputacija, infrastruktūra, žalios erdvės; galiausiai – išmanūs sprendimai, vaizdas ir gražiai atrodanti architektūra. Kol nepatenkinamas pirminis poreikis, nežiūrima į tolimesnius.
Vis dėl to pirkėjams, besidomintiems Šnipiškių rajonu, reiktų atsiminti, kad šiame rajone planuojamas rekordinis naujų projektų skaičius, tad netolimoje ateityje jie turės dar daugiau pasirinkimo. Nemanome, kad susidarys tokia konkurencinga situacija kaip susidarė Pilaitėje, bet renkantis tarp ~10 projektų pradės išryškėti projektų privalumai ir vien kaina bei atstumu konkuruoti gali ir neužtekti.
Vystytojai užstatys Naujamiestį ir Šnipiškes, o stipriai atšalęs dėmesys – Pilaitei. Dalinamės statomų (vyksta statybos darbai) ir planuojamų (projektiniai pasiūlymai) gyvenamųjų projektų statistika pagal rajonus naudodamiesi citynow.org platformos duomenimis. Jau netrukus tinklaraštyje pasidalinsime savo komentaru dėl susiklosčiusios dinamikos.
Sekite produkto naujienas sekdami mūsų FB puslapį.
Šį savaitgalį pirmą kartą teko pasisukinėti būsto mugėj – norėjau sužinoti, kuo gyvena būsto pirkėjai, vystytojai, brokeriai. Klausiausi pardavimų pitch’ų: domino išgirsti kaip pateikima informacija, kokie privalumai akcentuojami. Kokie mano įspūdžiai iš renginio?
Bendrai imant – sklandžiai ir patogiai pirkėjui suorganizuotas renginys, kuriame galėjai ir pabendrauti su projektų pardavėjais ir pasiklausyti pranešimų, ir net pasikonsultuoti su profesionalais – dizaineriais, teisininkais.
Mugėje bvuo reprezentuoti virš 60 projektų iš didžiųjų vystytojų. Įspūdingiausias dydžio prasme buvo “Eikos” stendas, astovaujamas didelio būrio jaunų pardavėjų. Kita vertus, “Hanner” atstovų, nepaisant to, kad yra vienas didesnių vystytojų ir LNTPA narys, nebuvo. Gaila, nes mano manymu tokie renginiai turi tinklo efektą – kuo daugiau vystytojų dalyvauja, tuo daugiau sutraukia lankytojų, nes patogu kai viskas vienoje vietoje.
Apskritai dominavo vidutinės ir prestižinės klasės stendai, visiškai ekonominės klasės segmento (Pilatė, Pašilaičiai) lyg visai neteko pamatyti, bet greičiausiai jie tiesiog nėra LNTPA nariai.
“Eikos” stendas turėjo matyt masyviausią pardavėjų komandą (LNPTA nuotrauka)
Mugės prom queen – M.M.M. projektai stendas. Tiem kas nebuvo, papasakosiu: iš pradžių jų stendas buvo tuščias, nėra net projektų pristatymo lankstinukų, tik lentynose sustatytos gėlės ir 2d barkodai kuriuos galima nusiskaityti ir pasidomėti apie projektus internetu. Tokia ekologinė marketingo kampanija pasirinkta neatsitiktinai: M.M.M paleido net 3 naujus projektus esančius gamtos apsuptyje: Vingio Parkas, Jomanto Parkas ir Žvėryno Parkas. Labai tikiuosi, kad tai ne tik marketingo akcija, bet šiomis idėjomis bus remtasi įgyvendinant projektą – parenkant ekologiškas medžiagas projekte ir pan.
Bet šitos akcijos smagioji dali yra štai tokia – gėlės su M.M.M brando ženklais dalinamos pirkėjams ir jos sklinda po visa salę. Tik kitiems vystytojams truputį galėtų būti ackward, kai pirkėjas kalba laikydamas rankoje vazoną su vystytojo-konkurento atributika.
M.M.M. stendas: viskas prasidėjo taip (LNTPA nuotrauka)Renginiui įpusėjus M.M.M. reklama įgauna pagreitį (LNTPA nuotrauka)
Apskritai, žalia spalva dominavo renginyje. Tai, žinoma,- nieko keisto, žalia spalva yra pati patraukliausia spalva būsto pirkėjams. Net jei projektas įkištas kur nors tarp kitų namų su Perkūnkiemio tankumu, jeigu marketinginėje medžiagoje būtų žalias spalvos, greičiausiai patrauks jūsų dėmesį, nes tai asocijuojasi su žaluma, parkais, erdvėmis. Ekstremaliausias to pavyzdys būtų Veikmės parko stendas, bet šiuo atveju situacija neiškraipyta: pats buvau prie Jamonto parko aplankyt objektą, ir ten tikrai daug žalių erdvių ir turėtų būti visai kokybiška gyventi šeimai.
Veikmės parko namų stendas (LNTPA nuotrauka)
Jeigu prakalbom apie ekologiją, tai galiu patikinti kad visa lankstinukų informacija yra tikrai sudėta CityNow platformoje ir tikrai nebuvo nukirstas nei vienas medis 🙂
Kita vertus, lankstinukų populiarumas dar nedingo dėl kitos keistos priežasties. Po kelerių privatumo pažeidimų skandalų socialiniuose tinkluose, pirkėjai labai nenoriai palieka el. pašto adresus ir telefonus – bijo, kad užbombarduos nepageidaujama reklama. O paėmus lankstinuką gali būti ramus, patyrinėti sau patyliukais namuose.
Kiekvienas projektas turi gana gerai išsigryninęs savo unikalumą: pvz., Veikmės Parko Namai – projekto kokybė, Bistryčios Namai – aukščiausia energetinė klasė mieste, Lagom Lofts – erdvės hipsteriškam jaunimui Naujamiestyje, Kavoliuko 14 – dėmesys aplinkinei infrastruktūrai (pvz. krepšinio aikštelių įrengimas)
Patiko auditorija – atsifiltravęs motyvuotas, žinantis ko ieškantis, informuotas klientų ratas. Didžioji dalis pakalbintų pirkėjų buvo girdėję apie CityNow – atrodo pasiekiame savo auditoriją. Bet kanalų apie kuriuos sužinoma apie projektus yra daug – vienas vedžioja šunį ir mato kažką vykstant ir pasidomi, kitas susižino per pažįstamus brokerius. Atrodo CityNow sėkmingai užima gerą nišą brand awareness etape, kai pardavimai aktyviai nevyksta, bet ieškoma potencialių pirkėjų.
Turėjau keletą įdomių diskusijų apie tai kas perka: emocija ar racionalumas. Aš pats atstovauju racionalią pusę: vertinu projektus per kriterijų visumos prizmę, pvz.: medžiagų kokybė, vystytojo reputacija, koks nuomos pelningumas, užstatymo tankis, ir pan.. Tačiau nemaža dalis vis dar paveikta emocijų – pvz. perka vien dėl to, kad gražiai atrodo apšvietimas. Dar girdėjau tokią versiją, kad būstą renkasi žmonos, o vyrai tik moka pinigus. Ir dar vienas man negirdėtas segmentas – kai nepilnamečiams būstą perka ir renka tėvai.
Manau, kad kyla vienas naujas pirkėjų segmentas: klajūnai. Tokie žmonės, kurie dar nėra visiškai apsistoję Lietuvoje, keičia darbus ir lokacijas, bet didelę dalį praleidžia Lietuvoje. Tipiškai iš jų išgirsi: “Ieškau sau, bet iš dalies ir investicijai”. Tai arba jie būsto pirkimą atideda (gal jiems tiktų co-living produktas, apie kurį tiek daug dabar šnekama), arba pradedama ieškoti tipiniuose nuomos hot-spotuose: Naujamiestyje, Šnipiškėse (arti verslo centrų ir infrastruktros). Šitas segmentas greičiausiai didele dalimi ir paaiškintų Šnipiskių rajono populiarumą. Bet apie populiariausius projektus ir rajonus papasakosime jau kitame įraše.
Taigi buvo visai šaunus renginys. Lauksim rudenio 🙂
