Lietuvos NT rinkoje yra susiformavusios tam tikros legendos ir prietarai: pavyzdžiui, kad Čiurlionio gatvė – prestižiškiausia. Man, nesuprantančiam istorinio konteksto nebūtinai taip atrodo – kad ir arti Vingio parko, galbūt mažiau taršos kaupiasi ant kalno, solidūs kaimynai, bet neatrodo visiškai patogi vieta kai, pavyzdžiui, yra daug susitikimų miesto centre – reikia kaskart pūškuoti į kalną ir kvėpuoti mašinų smalkėm, nėra dviračių nuomos punktų aplinkui.

Bet šįkart analizuosime kitą lietuvių įprotį – vengti butų pirmame aukšte. Šiame įraše svarstome: kokie tokio buto privalumai ir trūkumai? Kokia apskirtai aukšto įtaka vystytojų kainodarose?

Butas pirmame aukšte: trūkumai

Visų pirma, pirkėjai dažniausiai kratosi pirmojo aukšto dėl privatumo ir saugumo stokos. Iš sovietinių laikų kyla niūrūs vaizdai su metalinėmis grotomis apginkluotais langais. Be to, kadangi didelė dalis lietuvių visgi prisibijo pirmojo aukšto, prireikus parduoti Jūsų butas gali būti mažiau likvidus.

Bet, mano manymu, bent saugumo klausimą (kad kas nesibrautų iš lauko) galima spręsti išmanių namų technologijomis, įrengiant šiuolaikiškas kameras ir signalizacijas.

Klausimas dėl privatumo yra skonio reikalas. Pritariu, kad galėtų būti nejauku, jeigu langai yra ne į kvartalo vidų, ypači ka šalia būsto yra intensyvus pėsčiųjų ar automobilių srautas.

Dėl likvidumo: jei pirkote, turbūt ir parduosite už mažesnę absoliučią kainą. O butai su bendra sumine kaina visais laikais buvo paklausūs, nes juos įperka didžiausias pirkėjų ratas, jie paklausūs investicijai (nuomai)

Butas pirmame aukšte: privalumai

Dabar pakalbėkime, kokiais atvejas pirmas aukštas yra netgi privalumas.

Pirmasis akivaizdus privalumas – dažniausiai toks butas kainuoja mažiau. Tai ypač patrauklu trumpalaike nuoma užsiimantiems, nes nuomininkams aukštas turi labai mažai įtakos.

Antra, pirmuosiuose aukštuose įrengti butai šiais laikais daromi patrauklesni įrengiant didesnes terasas, nuo mažų iki tikrai išskirtinio dydžio (tarkime, Šaltinių namų naujasis etapas siūlo terasas iki 50 kv. m. pačiame miesto centre). Kartais tai tampa buto ar net projekto išskirtinumu. Keista, nors trumpa ta lietuviška vasara, bet mes Lietuvoje labai mėgstame terasas ir kai tik sušyla lįsti laukan, o jei įsidrąsinam – dar viduryje kvartalo BBQ užsikurt ir padūmit kaimynams.

Galiausiai, yra įvariausių pavienių atvejų, kai būsto pirkėjai turi sumažėjusį mobilumą ir pageidauja gyventi pirmame aukštte – tai senyvesni žmonės, muzikantai su griozdiškais muzikos instrumentais, šeima su vežimėliu, jaunas profesionalas su 10,000 EUR kainuojančiu dviračiu kurio negali palikti rūsyje, kurie ieško išskirtinai buto pirmam aukšte.

Aukšto įtaka kvadrato kainai

Kaip visuomet, dalinamės truputį statistikos, kurią taip mėgstame. Šį kartą imame butų pasiūlą vidutiniame bei ekonominiame segmente ir paskaičiavome koks yra vidutinės kv. kainos šuolis tarp pirmo ir paskutinio aukšto. Be abejo, bendra tendencija – kuo aukščiau, tuo brangiau (geresni vaizdai; daugiau šviesos, ramybės; mažiau taršos).

Stulpeliai žymi projektą (identifikuojama rajonu), eilutės – aukštus, vertės – kainos indekas lyginant su pirmu aukštu

VIDUTINIS SEGMENTAS. Kvadrato kainos pasiskirstymas yra labai išreikštas aukštesnio vidutinio segmento projektuose Šnipiškėse ir Žirmūnuose, kur leidžiamas (ir komerciškai apsimoka) didesnis aukštingumas, o nuo 6-7 aukšto pradeda atsiverti miesto senamiesčio, upės vaizdai. Šiuose projektuose viršutinis aukštas dažniausiai įvertintas bent 20% kainos priedu, kai kuriais atvejais – net iki 50%.

EKONOMINIS SEGMENTAS. Kita vertus, vidutinio segmento butuose miegamuosiuose rajonuose dominuoja mažaaukštė statyba, išskirtinių vaizdų nėra, dėl to kaina aukščiausiame aukšte nėra smarkiai didesnė. Net keliuose projektuose pirmojo butų pirmame aukšte kvadrato kaina netgi didesnė, nes projektai siūlo dideles terasas.

Ar mokėčiau papildomai už vaizdą?

Tikriausiai ne. Laikausi nuomonės, kad prie gero vaizdo įprasiu, o egzistuoja rizika, kad gerą vaizdą užstatys. Ne veltui gana dažnas CityNow bendruomenės narių prašymas – žemėlapyje rodyti bendrojo plano sluoksnį, kad galėtų pasityrinėti aplinkinių sklypų parametrus. Konkrečiai Šnipiškių projektų vaizdas į miestą gali sukelti net savotišką nostalgišką liūdesį, jautimasi atribotam nuo miesto gyvenimo.

Projektai Šnipiškėse ypač dažnai naudoja terasų su vaizdu į miesto centrą vizualizacijas

Išvados

Mano nuomone, yra atvejų, kai nėra verta bijoti pirmojo aukšto: dažniausiai tuomet, jei perkate būstą investicijai ir ieškote mažos bendros turto vertės, generuojančios didžiausią grąžą.

Taip pat manau, kad viršutinis aukštas dažniausiai yra pervertintas – suskaičiuoju vos kelis projektus, kurie siūlo tikrai kvapą gniaužiančius vaizdus, arba butai viršutiniame aukšte yra unikalūs ir išskirtiniai iš esmės (didžiulė terasa, mansardiniai butai, aukštos lubos)

Peržvelgus projektų kainodaras matyti, kad didžiausia aukštų įtaka kainodarai yra Šnipiškėse ir Žirmūnuose, kur už gerą vaizdą gali tekti papildomai paploti iki 50% (palygint su pirmu aukštu). Ekonominiame segmente, mažesnio aukštingumo projektuose didelio skirtumo nėra.

Būsto pirkėjai dažniausiai yra apsisprendę, kelių kambarių buto ieško, dėl to CityNow platformoje sudėta ir automatiškai atnaujinama informacija apie projektų butus – pavyzdžiui, pirkėjų patogumui galima filtruoti ir vienoje vietoje matyti tik projektus, turinčius laisvų vieno kambarių butų.

Informaciją apie laisvus ar jau parduotus butus pat galime panaudoti skaičiuoti pardavimų dinamikai, kuri padėtų pirkėjams sekti rinkos pulsą. Kadangi sulaukiame nemažai prašymų pasidalinti tokiomis įžvalgomis, skelbiame 2019-ųjų kovo mėnesio pardavimų statistiką sugrupuotą pagal rajonus:

Taigi, o dabar norėtume paminėti kelis dalykus, kurie atkreipė mūsų dėmesį:

Vis dar perka butus Pilaitėje ir Pašilaičiuose

Kad ir koks negatyvus naratyvas sukurtas šiems rajonams (Pilaitė – užsikišę transporto srautai, šalia Pašilaičių esantys Perkūnkiemis turi ypač aukštą užstatymo tankį, skundžiamasi prasta projektų kokybe), butai šioje miesto dalyje vis dar perkami. Kita vertus, pačių vystytojų domėjimasis Pilaitės rajonu atslūgęs (planuojamų projektų skaičius – ženkliai sumažėjęs) ir pradedama viešai kalbėti apie tai, kaip parduoti be nuostolių, turint omenyje didėjančius statybos kaštus.

Ekonominio segmento rajonų populiarumą galėtų paaiškinti gyventojų pajamų nelygybė. Atlyginimai Lietuvoje sparčiai auga, bet netolygiai: daugiausiai kyla aukštos kvalifikacijos specialistams (kurie dairosi į Naujamiestį, Šnipiškes), bet didelei daliai žmonių pajamos pakilo neženkliai, todėl jie išlieka aktyvūs ekonominiame segmente.

Didesni butų plotai

Galime matyti ryškesnę tendenciją, kad ekonominio segmento projektuose parduodami maži butai (pvz. Pašilaičiai – vidutiniškai 40 m²), vidutiniame segmente – didesni (Šnipiškės – 52 m², Žirmūnai – 54m ²), prestižiniame -didžiausi (Paupys- 67 m², Žvėrynas – 65 m²), nors pirma mintis galėtų sufleruoti ir kitaip – tarsi už tą pačią kainą gali gauti daugiau ploto užmiestyje.

Viena vertus, tai gerai papildomą praeitą mintį: Pilaitė ir Pašilaičiai tapo grynai ekonominiu variantu butų segmente, tad mažesnė absoliuti kaina labai svarbi (nors kotedžų Pilaitėje rinka gana gaji, pirkėjai čia atvyksta ieškoti erdvės ir pabėgimo nuo miesto).

Kita vertus, didesnių butų pirkimą prestižiniuose rajonuose iš dalies lemia didesnes pajamas turinčių šeimų noras keltis lik centrinės miesto dalies, papildančių jaunų profesionalų, norinčių gyventi šalia darbo, gretas.

Truputį iš konteksto iškrenta ypač mažo ploto (22 m²) butai Ozo rajone. Būtų įdomu sužinoti apie tipinius šio segmento pirkėjus.

Šnipiškių (NMC) populiarumas

Pastarųjų kelių metų Šnipiškių populiarumas nestebina: šiuolaikinis jaunesniųjų pirkėjų ratas nori gyventi arti miesto centro, kur gerai išvystyta infrastruktūra. Gilesnėje Šnipiškių dalyje esantys projektai tapo patrauklesne alternatyva miegamiesiems rajonams (Pilaitei, Pašilaičiams) – kvadrato kainos skirtumas nėra toks žymus.

Gerais pardavimų rezultatais suskubo pasidžiaugti “Hanner”, kurių projektų portfelis kaip tik ir yra populiaroje miesto dalyje. Tad gal ir galima paaiškinti, kodėl Hanner atstovų būsto mugėje nebuvo – pardavimų komanda pagaliau norėjo šeštadienį išsimiegoti.

Prie Šnipiškių vakarėlio kol kas neprisijungia tik vienas projektas, kurio kaina yra proporcinga jo aukštų skaičiui. Visiems priminsime, kaip veikia lietuviška NT Maslow poreikių piramidė: pirma žiūrima į absoliučią kainą; jei kaina panaši – į artumą lyg miesto centro; tada – vystytojo reputacija, infrastruktūra, žalios erdvės; galiausiai – išmanūs sprendimai, vaizdas ir gražiai atrodanti architektūra. Kol nepatenkinamas pirminis poreikis, nežiūrima į tolimesnius.

Vis dėl to pirkėjams, besidomintiems Šnipiškių rajonu, reiktų atsiminti, kad šiame rajone planuojamas rekordinis naujų projektų skaičius, tad netolimoje ateityje jie turės dar daugiau pasirinkimo. Nemanome, kad susidarys tokia konkurencinga situacija kaip susidarė Pilaitėje, bet renkantis tarp ~10 projektų pradės išryškėti projektų privalumai ir vien kaina bei atstumu konkuruoti gali ir neužtekti.

Kviečiame skaityti susijusį tinklaraščio straipsnį: ar butai brangs 2019-aisiais? Sekite produkto CityNow naujienas mūsų puslapyje. Klausimų, atsiliepimų, komentarų laukiame adresu info@citynow.org.

Vystytojai užstatys Naujamiestį ir Šnipiškes, o stipriai atšalęs dėmesys – Pilaitei. Dalinamės statomų (vyksta statybos darbai) ir planuojamų (projektiniai pasiūlymai) gyvenamųjų projektų statistika pagal rajonus naudodamiesi citynow.org platformos duomenimis. Jau netrukus tinklaraštyje pasidalinsime savo komentaru dėl susiklosčiusios dinamikos.

Sekite produkto naujienas sekdami mūsų FB puslapį.

Šį savaitgalį pirmą kartą teko pasisukinėti būsto mugėj – norėjau sužinoti, kuo gyvena būsto pirkėjai, vystytojai, brokeriai. Klausiausi pardavimų pitch’ų: domino išgirsti kaip pateikima informacija, kokie privalumai akcentuojami. Kokie mano įspūdžiai iš renginio?

Bendrai imant – sklandžiai ir patogiai pirkėjui suorganizuotas renginys, kuriame galėjai ir pabendrauti su projektų pardavėjais ir pasiklausyti pranešimų, ir net pasikonsultuoti su profesionalais – dizaineriais, teisininkais.

Mugėje bvuo reprezentuoti virš 60 projektų iš didžiųjų vystytojų. Įspūdingiausias dydžio prasme buvo “Eikos” stendas, astovaujamas didelio būrio jaunų pardavėjų. Kita vertus, “Hanner” atstovų, nepaisant to, kad yra vienas didesnių vystytojų ir LNTPA narys, nebuvo. Gaila, nes mano manymu tokie renginiai turi tinklo efektą – kuo daugiau vystytojų dalyvauja, tuo daugiau sutraukia lankytojų, nes patogu kai viskas vienoje vietoje.

Apskritai dominavo vidutinės ir prestižinės klasės stendai, visiškai ekonominės klasės segmento (Pilatė, Pašilaičiai) lyg visai neteko pamatyti, bet greičiausiai jie tiesiog nėra LNTPA nariai.

Mugės prom queen – M.M.M. projektai stendas. Tiem kas nebuvo, papasakosiu: iš pradžių jų stendas buvo tuščias, nėra net projektų pristatymo lankstinukų, tik lentynose sustatytos gėlės ir 2d barkodai kuriuos galima nusiskaityti ir pasidomėti apie projektus internetu. Tokia ekologinė marketingo kampanija pasirinkta neatsitiktinai: M.M.M paleido net 3 naujus projektus esančius gamtos apsuptyje: Vingio Parkas, Jomanto Parkas ir Žvėryno Parkas. Labai tikiuosi, kad tai ne tik marketingo akcija, bet šiomis idėjomis bus remtasi įgyvendinant projektą – parenkant ekologiškas medžiagas projekte ir pan.

Bet šitos akcijos smagioji dali yra štai tokia – gėlės su M.M.M brando ženklais dalinamos pirkėjams ir jos sklinda po visa salę. Tik kitiems vystytojams truputį galėtų būti ackward, kai pirkėjas kalba laikydamas rankoje vazoną su vystytojo-konkurento atributika.

Apskritai, žalia spalva dominavo renginyje. Tai, žinoma,- nieko keisto, žalia spalva yra pati patraukliausia spalva būsto pirkėjams. Net jei projektas įkištas kur nors tarp kitų namų su Perkūnkiemio tankumu, jeigu marketinginėje medžiagoje būtų žalias spalvos, greičiausiai patrauks jūsų dėmesį, nes tai asocijuojasi su žaluma, parkais, erdvėmis. Ekstremaliausias to pavyzdys būtų Veikmės parko stendas, bet šiuo atveju situacija neiškraipyta: pats buvau prie Jamonto parko aplankyt objektą, ir ten tikrai daug žalių erdvių ir turėtų būti visai kokybiška gyventi šeimai.

Jeigu prakalbom apie ekologiją, tai galiu patikinti kad visa lankstinukų informacija yra tikrai sudėta CityNow platformoje ir tikrai nebuvo nukirstas nei vienas medis 🙂

Kita vertus, lankstinukų populiarumas dar nedingo dėl kitos keistos priežasties. Po kelerių privatumo pažeidimų skandalų socialiniuose tinkluose, pirkėjai labai nenoriai palieka el. pašto adresus ir telefonus – bijo, kad užbombarduos nepageidaujama reklama. O paėmus lankstinuką gali būti ramus, patyrinėti sau patyliukais namuose.

Kiekvienas projektas turi gana gerai išsigryninęs savo unikalumą: pvz., Veikmės Parko Namai – projekto kokybė, Bistryčios Namai –  aukščiausia energetinė klasė mieste, Lagom Lofts – erdvės hipsteriškam jaunimui Naujamiestyje, Kavoliuko 14 – dėmesys aplinkinei infrastruktūrai (pvz. krepšinio aikštelių įrengimas)

Patiko auditorija – atsifiltravęs motyvuotas, žinantis ko ieškantis, informuotas klientų ratas. Didžioji dalis pakalbintų pirkėjų buvo girdėję apie CityNow – atrodo pasiekiame savo auditoriją. Bet kanalų apie kuriuos sužinoma apie projektus yra daug – vienas vedžioja šunį ir mato kažką vykstant ir pasidomi, kitas susižino per pažįstamus brokerius. Atrodo CityNow sėkmingai užima gerą nišą brand awareness etape, kai pardavimai aktyviai nevyksta, bet ieškoma potencialių pirkėjų.

Turėjau keletą įdomių diskusijų apie tai kas perka: emocija ar racionalumas. Aš pats atstovauju racionalią pusę: vertinu projektus per kriterijų visumos prizmę, pvz.: medžiagų kokybė, vystytojo reputacija, koks nuomos pelningumas, užstatymo tankis, ir pan.. Tačiau nemaža dalis vis dar paveikta emocijų – pvz. perka vien dėl to, kad gražiai atrodo apšvietimas. Dar girdėjau tokią versiją, kad būstą renkasi žmonos, o vyrai tik moka pinigus. Ir dar vienas man negirdėtas segmentas – kai nepilnamečiams būstą perka ir renka tėvai.

Manau, kad kyla vienas naujas pirkėjų segmentas: klajūnai. Tokie žmonės, kurie dar nėra visiškai apsistoję Lietuvoje, keičia darbus ir lokacijas, bet didelę dalį praleidžia Lietuvoje. Tipiškai iš jų išgirsi: “Ieškau sau, bet iš dalies ir investicijai”. Tai arba jie būsto pirkimą atideda (gal jiems tiktų co-living produktas, apie kurį tiek daug dabar šnekama), arba pradedama ieškoti tipiniuose nuomos hot-spotuose: Naujamiestyje, Šnipiškėse (arti verslo centrų ir infrastruktros). Šitas segmentas greičiausiai didele dalimi ir paaiškintų Šnipiskių rajono populiarumą. Bet apie populiariausius projektus ir rajonus papasakosime jau kitame įraše.

Taigi buvo visai šaunus renginys. Lauksim rudenio 🙂

Pastaruoju metu marketingo biudžetas iš didžiųjų vystytojų keliasi iš tradicininės medios (TV, laikraščiai) į internetą, kaip reikalauja dabartinė 25 – 35 -ečių karta. Beje, apie tai ir kitas milenial tendencijas kalbama Tomo Grižo naujausiame išsamiame vaizdo įraše su Domu Dargiu.

Šįkart apžvelgsime reklamų tendencijas FB social tinkle ir kam efektyviausiai, išradingiausiai pavyksta išnaudoti šią platformą. Reklamos tema man asmeniškai įdomi, nes pats paskutiniuosius 6-erius praleidau kurdamas FB reklamų produktus ([1], [2], [3]). Pradėkime!

Facebook Karuselės formatas

Viena didžiausių tendencijų, kurias pastebiu – išnaudojamas karuselės (angl. Carousel formatas). Priminsiu, kad tai formatas skirtas išmaniajam telefonui, kai slenkant (angl swipe) pirštu kairėn ar dešinėn rodoma skirtinga nuotrauka su tekstu.

Karuselė NT kontekste tinka – butai projekte gana unikalūs, skirtingi, tad peržiūrėti info apie kiekvieną konkretų butą (ypač akcijinį) visai naudinga. Tokiu būdu pardavimo lead’ai turi daug šansų konvertuotis. Tiesa, geriausai tai veiktų, jei prieš tai vartotoją būtų pasiekus plati brando reklaminė kampanija (pvz. papasakojus istoriją su video) ir retargetinti. Paminėtinas įdomus pritaikomas atvejis, kai karuselės formatas naudojamas perteikti projekto privalumams.

Išradingiausiai karuselę visgi išnaudoja projekto Paupys reklama: paveiksiukas sukarpytas į dalis ir tarsi tęsiama istorija. Žinoma, ši idėja nėra labai nauja, bet Lietuvoje mačiau pirmą kartą.

Kačių nuotraukos

Net keletą atvejų teko matyti, kur reklamoje figuruoja katė. Man atrodo, kad tai suteikia žaismingumo (ypač Korių atveju), tikrumo, ir sukuria tikrų namų įspūdį. Juk kas daugiau laiko praleidžia namuose nei jūsų katė?

Video

Pastarųjų kelių metų reklamos hotness yra video – tai puikus, įtraukiantis būdas papasakoti istoriją. Kol kas tą supranta tik “Eika”, ir jų marketingo strategija gana stipriai sukasi apie istorijos pasakojimą per video. Ir manau, jiem manau pavyko sukurti gerą emociją. Kodėl video formatas nepopuliarus tarp kitų vystytojų? Mano versija tokia – tai daugiausiai kainuojantis formatas.

Produkto įterpimas

Tai toks turinys, kuriame reklamos galite net ir nepastebėti, nes subtiliai užsimenama apie vystytoją, rajoną. Tokius straipsnius net ir skaityti visai įdomu, nes dažnai būna įvilkta ir kažkiek naudingos informacijos. Bet jie formuoja mūsų nuomonę. Keli pavyzdžiai:

• Straipsnis “Ar pirkti būstą su daline apdaila“. Straipsnyje pateikta nemažai naudingų įžvalgų, bet taip pat pasinaudota proga pareklamuoti Rewo projektus: “..Šiuo metu Pilaitėje plėtojamame projekte įrengėme butus su pilna daline apdaila, į kuriuos atvykę apsidairyti rasite aeroterminiu būdu apšildomus namus su veikiančiu šilumos siurbliu..”. Kai įtraukiamas specialistų komentaras, papildomai sustiprinamas Rewo brando įspūdis, kad komandoje dirba profesionalai.
• Straipsnis “Upės trauka – perkantys butus sostinėje žvalgosi į Neries krantinę“, kuriame reklamuojamas YIT projektas. Šiuo konkrečiu atveju reklama neužslėpta, bet esu matęs ir slaptesnių – prieš kurį laiką buvo intensyviai reklamuojamas Kalnėnų kvartalas, dar porą metų prieš tai buvo bandoma išpopuliarinti mažų namų (<55m) konceptą. Bet dažnai tokiais atvejais kalbama apie vieną ar kelis projektus atitikančius reklamuojamą konceptą. Tai šiek tiek primena atvejį su deimantų reklamine kompanija: iš tikrųjų jų kasyba yra beveik monopolis, tad nebūtina reklamuoti tam tikro brando, bet užtenka sukurti deimanto kaip didelės vertybės įvaizdį – ir tai puikiai pavyko.

Testavimas

Kaip dirbusiam prie reklamos delivery produktų, tai, kad neeksperimentuojama su įvariu tekstu, nuotraukom, nuliūdino. Facebook, Google reklamų delivery sistemos yra labai gudrios, tad optimalus dalykas yra sukurti kuo daugiau reklamos kombinacijų ir leisti sistemai pačiai optimizuotis. Jeigu manote, kad žinote kuris nuotraukos ar teksto variantas publikai patiks – nuliūdinsiu, kad greičiausiai nežinote. Palikite tai mašinoms 🙂

Istorijos pasakojimas

Vis svarbiau tampa pasakoti vieningą, harmoningą brando istoriją. Darnų marketingą visais kanalais (“omnichannel”) gerai išnaudoja “Eikos” komanda, apie tai pasakojama prieš tai minėtame reportaže.

Kita vertus, yra pavienių atvejų, kai net vizualinės medžiagos pagalba bandoma surasti tiksline auditoriją. Pvz. “Lagom Lofts” svetainėje galima rasti Chemex. Kas dar gali būti hipsteriškiau už drip coffee aparatą? Akivaizdžiai projektu taikoma į hipsterių segmentą.

Kitas pavyzdys – Namų Pynių pasakojama apie duonos kvapą. Galima sakyti, kad trūkumas (mano nuomone, kuri gali nesutapti su jūsų, pašaliniai kvapai yra trūkumas) paverčiamas privalumu, ir tai net akcentuojama marketinginėje medžiagoje.

Išvados

Nors augant pasiūlai tarp vystytojų konkurencija dėl pirkėjų dėmesio didelė, mano manymu vystytojai neišnaudoja viso social media reklamos galimybių ir potencialo: sužaisti ant video trendo, išnaudoti galimybę daryti kuo daugiau eksperimentų.

Pabaigai: mano asmeninis nugalėtojas ir pralaimėtojas (palieku atspėti) tarp matytų reklamų

Pastaruoju metu teko nemažai kalbėti su būsto pirkėjais. Pagrindinė išsinešta mintis – žmonėms labai sunku išsigryninti ir prioretizuoti savo būsto poreikius. Nustebtumėte, kaip dažnai išgirstumėte tai:

Noriu, kad būtų kuo arčiau centro, pigu ir kokybiškai įrengta, ir šiaip būtų gera investicija.

Bet čia toks magiškas trikampis, kur niekada visų komponentų negausi, panašiai, kaip neįmanoma atlikti projektą pigiai, greitai ir kokybiškai. Rizika ir problema slypi tame, kad neišsigryninus poreikių, jums pasirinkti bus labai sunku, o pardavėjams bus lengva jums įsiūlyti tai, ko jums nereikia. Pavyzdžiui, nemažai projektų Pilaitėje įvardija gerą susisiekimą su centru (juk gali nueiti į stotelę), bet iš tikrųjų geras susisiekimas su centru yra tik .. centre. Neretai svarbiausi – pačių pirkėjų gyvenimo būdas ir poreikiai – o į pirmą planą nueina buto likvidumas, ar kiti kriterijai. Spekuliuočiau, kad į būstą žiūrimą kaip į pagrindinę, vienkartinę gyvenimo investiciją, ir norima įtikti visiems gyvenimo atvejams. Nors jaunesnioji karta po truputį supranta, kad būstą pirkti reikia savo dabartiniams poreikiams, o keisti po 5 metų – ne problema.

Situacija tokia, kad pirkėjai į rinką žiūri gana plačiai, o bene vienintelis griežtas kriterijus – biudžeto viršutinis rėžis, ir tai primestas išorinių veiksnių (banko). Jeigu būtų skiriama laiko pasikalbėjimu su šeimos nariais, poreikių išgryninimų, turėtime turėti gera paveikslą, ko ieškote, pvz.:

Biudžetas yra 2000 – 3000 eur/m2, ieškome 3 kambarių, 60 – 70 m/2 buto. Norime, kad iki centro nueitume per max 15 minučių. Daug sportuojame, mėgstame pabėgioti Vingio parke, tad norime, kad jį pasiektume per  15min. Aukštas, Orientacija – nesvarbu. Domina tik nauja statyba, nes norime komforto elementų – šildymo rekuperatoriaus, lifto.

Kadangi svarbiausias elementas – jūsų svajonių būsto vieta, nusprendžiau atlikti tokį minčių eksperimentą:  iš vystytojų puslapių surankiojau akcentuojamus projektų privalumus, raktinius žodžius, taip pat pridėjau keletą pirmų šovusių žodžių iš draugų, paminėjus rajoną. Tuomet sugrupavau raktinius žodžius pagal rajonus.

Žinoma, čia labai abstraktu, asmeniška, individualu – nesitikiu, kad į šitą pratimą žiūrėsit labai rimtai. Bet noriu paprovokuoti, kad susimąstytumėt: koks jūsų ryšys su kiekvienu rajonu? O ką Jūs jaučiate apie kiekvieną rajoną? Kaip jaučiatės ten būdami? Ar įsivaizduojate save ten gyvenant?

Naujamiestis (dalis link stoties)

Vidutinis biudžetas, hipsteris, Chemex, coworking, loftai, aktyvus, miestas, individualistas, viengungis, galerijos, koncertų ir vakarėlių erdvės, be mašinos, aukštos lubos, likvidu,  vegan, Vingio Parkas, didesnė oro tarša, pramoninis rajonas, didesnis nusikalstamumas, esu turtingas bet ne filthy rich, kur čia gera investicija.

Naujamiestis (dalis link Gedimino pr.)

“Stebuklai”, Lukiškių aikštė, Vingio parkas, miesto centro panorama, miesto ritmas, verslo centrai, gera paslaugų infrastruktūra, koncertų salė, Tauro Kalnas, kavinės ir restoranai, saugu, didesnis oro užterštumas, vakaras miesto centre

Pilaitė

Mažas biudžetas, kamščiai (virš valandos), maudynės Gilužio ežere, aktyvus poilsis, sėslus gyvenimo būdas, gamta, dviračiai, privatu, kotedžai,  nuosavas kiemelis, vazonai terasoj, mažaaukštė statyba, šeima, bendruomenė, saugumas, vaikai, lauko treniruokliai, uždara gyvenvietė, noriu namo – bet nenoriu prižiūrėt vejos, dirbsiu iš namų

Senamiestis

Neribotas biudžetas, romantika, Vilniaus istorija, prestižas, prabanga, pasivaikčiojimai gatvelėmis, aukštos lubos, židinys, unikalu, didelis oro užterštumas, klykaujantis Erasmus studentai, turistai, Stiklių restoranas, parkavimasis 20 min, paspirtukas, šiltas vanduo pradės bėgt už 5 min, židinys, kaimynai – besikeičiantys nuomininkai

Antakalnis

Vidutinis biudžetas, pensininkai, nulėkt prie Balžio ežero, žaluma, Neries krantinė, Panorama, dviračių takai, mėgstu pabėgioti, Gedimino kalnas, netoli centro, šalia parduotuvių, tvaru, kokybė, aplinka, mažas projektų pasirinkimas, brūžinantys troleibusai

Šnipiškių giluma

Vidutinis biudzetas, „Ozo“ prekybos centras, Siemens Arena, krepšinis, draugiška bendruomenė, jaunimas, naujas kvartalas, uždara gyvenvietė, Senvagės slėnis, dviračių ir pėsčiųjų takai, arti judrios Geležinkelio g., artumas iki centro

Žvėrynas

Didelis biudžetas, ramybė, sėslus gyvenimo būdas, arti centro, inteligentai, Neries krantinė, dviračiai, mėgstu gaminti maistą namie, klasikinis eksterjeras, erdvios terasos, paveldas, senasis Vilnius, nostalgija, labai saugi kaiminystė (ambasados), vyresni kaimynai, prestižas, erdvu.

Markučiai

Vidutinis biudzetas, upė, šeima, netoli Centro, pramoninis rajonas,  Belmontas

Lazdynėliai

Mažas biudžetas, ramybė, miškas, pasivaikščiojimoi takai, šalia Neris, mažaaukštė statyba, gamta, grynas pušyno oras, alternatyva Pilaitei, vakarinis aplinkkelis, pušyno oras, paukščių čiulbesys, gamta,  lėtesnis gyvenimo tempas, sėslus gyvenimo būdas

Pašilaičiai

Labai mažas biudžetas, pigus parkingas, žalioji zona, erdvė, sėslus gyvenimo būdas, didelis atstumas iki centro, energetinis efektyvumas, dažnai važinėjų į Ukmergės pusę, Perkūnkiemis.

Apie autorių: šiuo metu vysto produktą citynow.org –  patogią naudoti ir autoritetingą objektyvios informacijos apie vystomus projektus duomenų bazę. Praeityje yra dirbęs rinkos analitiku pas vieną iš didžiųjų vystytojų. Ši patirtis leido autoriui pažinti NT rinkos virtuvę.

Ar butai brangs?

Trumpai tariant, mūsų nuomonė tokia: toliau brangs unikalūs, aukšto lygio produktai prestižinėse vietose, vystomi patikimų vystytojų – tokiems paklausa stabili net ir krizės laikotarpiu. Kaip pavyzdys, tarp rinkoje pasisekusių produktų (pardavimų prasme) pastaraisiais įvardyčiau: LiveSquare, Šaltinių Namai, Rinktinės Urban (1 etapas). Tačiau imant bendrai, didelių katalizatorių butams šiemet brangti nematau.

Jeigu stebite spaudos pranešimus spaudoje, galima pastebėti, kad yra nusistovėjusios kelios nuomonių stovyklos, ir jų argumentai beveik nekinta. Primindamas, trumpai peržvelgsiu savo nuožiūra kelias svarbiausias nuomones ir jų argumentus.

Meškos požiūris: butai pigs (angl. bear case)

Meškų priešakyje būtų Arnoldo Antanavičiaus vedama “Realdata” komanda. Jeigu sekate jo seminarus, analitiką, tikriausiai žinote, kad jie yra pradėję nepriklausomo analitikų veiklą ir rinkoje užsiima meškos poziciją – t.y. butai pigs, arba bent jau nebrangs. Kokie yra pagrindiniai argumentai?

Butai jau pinga, tik tai nesimato statistikoje

Nors de fakto butų kvadrato kainos nemažėja, vidutinė kvadrato kaina nedaug ką pasako: kiekvienas projektas (ir butas jame) yra visiškai skirtingas vienas nuo kito, pvz. daugiau vystytojų šiuo metu sušokę į prestižinį segmentą. Tam yra keletas priežasčių: miesto planuotojai leidžia ir net skatina ir ištisų kvartalų konversiją Paupyje, Naujamiestyje, norėdami tankinti miestą, išnaudojant nuo gamyklų likusią gera infrastruktūrą; gyventojai atsikando tapti vaikų vairuotojais ir nori infrastruktūros šalia. Be to, nauji projektai yra aukštesnės energetinės klasės ir reikalauja brangesnių technologijų (šildomos grindys, rekuperacija). Galiausiai, daugumai projektų pritaikomos nuolaidos (nemokama buitinė techika; parkingas ir pan). Taigi, nors galutinė matoma kaina panaši, tačiau pirkėjai gauna daugiau.

Iškraipoma statistika

Kitas argumentas yra tai, kad vystytojai pateikia duomenis apie įregistruotus sandorius, t.y. notarines sutartis, kurios dažnai įvyksta net metai ar keli po rezervacijos, t.y. taip vadinamieji “sukritę sandoriai”.

Šitam argumentui pilnai pritariu: panašu, kad niekas nesistengia tiksliai paaiškinti straipsniuose, kas ten kiek parduota, iš kur imami duomenis ir ką jie reiškia – tiesiog antraštėje matosi, kad “kažko daugiau”. Sausį pasipylė ataskaitos iš visų nekilnojamo turto vystytojų, kad pardavimai didėja, einasi puikiai. Bet realybė, kad geriausiai einasi tik patyrusiems vystytojams, sėkmingiems projektams, sugriebiančiams grietinėlę. “Bandelių kepėjai” nėra pačioje geriausioje situacijoje.

Kitas klaidingas pavyzdys yra sakyti, kad rinkos kaina yra tai, kas šiuo metu siūloma rinkoje (pvz., pagal Aruodo ar vystytojų pateiktas kainas). Netiesa, nes rinkos kaina yra tokia, kokią kainą sutinka mokėti pirkėjai. Yra gerai žinomas faktas, kad tai, kas jiems priklauso, žmonės yra linkę vertinti daugiau negu iš tikrųjų verta, dėl to neretai pirkėjai daro spaudimą brokeriams kelti kainą į didesnę pusę paleidžiant objektą į pardavimus. Jeigu sektumėte parduotų butų kainų vidurkį, susidarytumėte kitą vaizdą.

Galiausiai, kai kurie šaltiniai – naujienraščiai, vystytojai – pateikia kelių iš eilės mėnesių pardavimų pokyčius, neatsižvelgdami į būsto rizikos sezoniškumą (angl. seasonally adjusted). Akivaizdu, kad pavasarį žmonės bus aktyvesni nei gruodį – mišrainių valgymo, eglučių puošimo ir atostogų metą. Mano nuomone, toks klaidinimas yra turbūt vos ne už įstatymo ribų, panašiai kaip dar prieš porą metų vystytojai slėpdavo egzotiškas būsto paskirtis (pvz. kūrybinės dirbtuvės)

Šitie pavyzdžiai – tiesiog akivaizdūs, pirmieji į akis krintantys, trūkumai. Norėtųsi, kad didėtų skaidrumas ir vystytojų pateiktą analitiką, statistiką galima būtų nesunkiai audituoti, gauti duomenų šaltinius, neapdorotus duomenis.

Ekonomika jau yra ciklo viršuje

Kitas pateikiamas argumentas yra tai, kad palūkanų norma yra istorinėse žemumose, dėl to rinkoje formuojasi formuotis burbulai. Europos centriniam bankui pradėjus kelti palūkanas, būsto paklausa ir įperkamumas atslūgs.

Vėsinanti mokestinė aplinka

Prie išvardintų argumentų pridėčiau tai, kad jau kuris laikas kalbama apie visuotinio NT mokesčio įvedimą. Nors ir simbolinis mokestis, tai rinkos dalyviams siųstų žinutę, kad nemokamų pietų laikai baigėsi. Kai valstybės biudžetas subalansuotas, artėja rinkimai, kalbos apie tai aptilo, bet neabejoju kad dar sugrįš.

Meškos požiūrio iššūkiai

Iš principo pritarčiau “Realdata” analizėms – nėra preteksto stipriam kainų kilimui.

Nors “Realdata” analitikoje yra daug gerų įžvalgų, manau yra keli pagrindiniai iššūkiai perteikiant tokią nuomonę visuomenei.

Pagrindinė: viešai matome praktiškai vieną veidą – Arnoldą, “Realdata” įkūrėją. Jis sulaukia dėmesio iš spaudos, televizijos, nes skelbia populiarią nuomonę, bet visą laiką matyti tas pats veidas. Jeigu jis surastų dar vieną kitą nuomonės formuotoją (angl. influencer) – bendramintį, situacija pasikeistų.

Antra – viešuose pasisakymuose, tikriausiai dėl laiko stygiaus, trūksta daugiau faktų, skaičių, dėl to argumentai nėra galutinai įtikinami. Beje “Realdata” seminaruose tos informacijos daugiau, labai kviečiu paskaityti, įsigilinti.

Trečia – Arnoldo nuomonė (butų rinkos kritimas) vis neišsipildo, ir dėl to ta komunikacija turi vis mažėjančias įtaką. Iš dalies pritariu, kad nėra prielaidų dideliam augimui, tačiau problema ta, kad labai sunku prognozuoti kada tiksliai įvyks rinkos kritimas. Tokie įvykiai investavimo terminais vadinami juodosiomis gulbėmis (angl. black swan) ir pagal apibrėžimą jų negalima numatyti. Didžioji ekonomikos ciklos dalis yra pakilimas, todėl daug lengviau sakyti, kad rinka kils, nes tai statistiškai dažnai pildosi. Be to, nekilnojamo turto vertės stabilumas yra stabilesnis, nei, pvz., akcijų – viena pagrindinių priežasčių kad nekilnojamo turto vertė gana stabiliai auga kartu su infliacija ir BVP augimu. Pagalvokite – jeigu šiemet uždirbate daugiau, galite skirti daugiau būsto nuomai, o nuo nuomos pelningumo galima išvesti būsto vertę. Taigi, kainų kritimas galimas, kai būsto įperkamumas yra smarkiai kritęs. Iš tikrųjų, jis yra mažiausias Baltijos šalyje, bet dar patvariame lygyje. Dėl to aš pakeisčiau komunikacija truputį kitokia – nėra prielaidų būsto brangimui, o ne “butai pigs”.

Apibendrinus, nepriklausomos analitikos veiklą vertinčiau labai teigiamai. Brandžiose rinkose, pvz. akcijų, visada yra būrys analitikų (SELL ir BUY pusės) analizuojančių daugumą kotiruojamų akcijų. Tai natūralus patikros (angl. check-and-balances) metodas, kaip išlaikyti teisingas rinkos kainas. Nekilnojamo turto rinkoje tas kainų spaudimas techniškai daug sunkesnis, nes sunku spekuliuoti kritimų žemyn (akcijų rinkoje shorting), o tik kilimu aukštyn. Be to, nekilnojama turto rinka labai nelikvidi, tik tos kainos kritimo jūs nematote. Kaip pavyzdys, kai įvyksta balsavimas dėl Brexit, jūsų turto vertė smarkiai nuvertėjo, bet priešingai negu akcijų rinkoje –  tas niekur skaičiuose tą dieną neatsispindi.

Nepriklausomų analitikų trūksta, tiesa galėtų būtų paviešinama daugiau duomenų iš kur rinkti duomenis, kad galima būtų patikrinimus tiems patiems analitikams, padaryti kitokius pjūvius ir panašiai..

Sveikintinas teigiamas efektas rinkoje – savo akimis pamatyti kaip atliekama analitika. Tikėtina tai prives prie geresnių sprendimų priėmimo ilguoju laikotarpiu.

Buliaus požiūris: butai brangs (angl. bull case)

Vyraujanti nuomonė visgi prognozuoja nuosaikų butų augimą. Kokie ekononomistų, vystytojų argumentai?

Lietuvos Ekonomika Auga

Vienas iš pavyzdinių “optimistų” būtų ekonomistas Nerijus Mačiulis – iš jo viešų pasisakymų matyti labai pozityvi, šviesi komunikacija apie Lietuvos ateitį – atlyginimai auga, emigrantai grįžta, rinkos subalansuotos, užsienio kompanijos investuoja, valstybės skola ir finansai – puikūs, ir panašiai. Beje, Nerijus, vienas mano favoritų ekononimstų – puikus humoro jausmas, sugebėjimas pastebėti smagias smulkias detales gyvenime, palinkėčiau šios savybės visiems kitiems lietuviams.

Kaip ir pritarčiau šiomis pastaboms, bet manau reikia prisiminti, kad Lietuva yra į eksportą, tranzitą paremta ekonomiaka su maža vidaus vartojimo rinka, ir bet kokia krizė, sukelta prekybos karų, politinės įtampos, gana greitai persimestų į ekonomiką. Mes esame jautrūs bet kokiai politinei rizikai, ir bet kokia potenciali rizika ar negatyvus straipsnis spaudoje pristabdo rinką bent kuriam laikotarpiui: praeityje taip nutiko su Arnoldo aštriais negatyviais straipsniais, su Ukrainos krize. Galėčiau paspekuliuoti, kad pvz. ponui Trumpui intensyviau patweetinus apie pasitraukimo iš NATO, ir tai tapus jo savaitės fokusu, lietuviai sunerimtų ir atšaltų noras investuoti. NT rinka jau pradėjo stipriai vėsti JAV (apie tai rašoma gruodžio mėn “Investuok” nr), Švedijoje, Australijoje, ir nors tiesioginio ryšio kaip ir nėra, bet turi emocini efektą. Paskutiniai ekonominiai rodikliai rodo Euro zonos ekonomikos sulėtėjimą po greitesnio augimo 2018ais  (The Economist, Jan edt.), augimo prognozės mažinamos, o Brexit baigtis ir įtaka Lietuvai turi daugiau neaiškumų nei atsakymų.

Beje, grįžtančių emigrantų poveikis NT rinkai manau yra žymesnis negu visiems atrodo: populiarėjant sienų užsidarymo idėjoms, neaiškumams užsienyje, nemažai mano paties pažįstamų jau susipakavo ar pakuoja lagaminus ir žada grįžti į Lietuvą, o tada nemaža dalis iš jų – dar ketina ir įsigyti būstą čia. Dar kita dalis – perka savo tėvams, artimiesiems. Nemaža jų dalis padirbėję užsienyje yra jau nesunkiai surinkę pradinį užstatą.

NT – lietuvių pamėgta investicija

Mano nuomone, reiktų įvertinti faktorių, kad lietuviai istoriškai yra pamėgę nekilnojamo turto investicijas – kažką saugaus, suprantamo, apčiuopiamo. Vystytojų duomenimis iki trečdalio butų perkama investicijai, o didžioji dalis gyventojų mato tik laiko klausimą kada nustos nuomotis ir įsigys savo būsta. Šie faktoriai kursto paklausą.

Tad meškos argumentus apie ekonomikos ciklo brandumą galima išversti į kita pusę: galbūt 2019-aisiais bus paskutinis rinkos pasispardymas, t.y. žmonės norės pasinaudoti vis dar maža palūkanų norma, ir tuo pačiu rekordiškai didele butų pasiūla? Dėl kylančios palūkanų normos akcijų rinkoms pastrigus 2018 pabaigoje, nekilnojamas turtas gali būti saugesnė, o gal net vienintelė, tradicinio investavimo alternatyva. Ypač lietuviams, kurie, priešingai nuo Vakarų pasaulio, dar yra konservatyvesni ir dar nėra įpratę investuoti į akcijas, o nestabili akcijų rinka tik kursto įtarumą. Beje, manau, kad dar viena priežastis, kodėl akcijų investicijos nepopuliarios – labai dideli komisiniai įsigyjant akcijas, bei nėra patogių brokerių akcijų pirkimui (daugumos bankų siūlomos paslaugos atrodo dar nepažengusios). Bet tai – atskira tema. Svarbu tai, kad nekillnojamas turtas yra populiarus investavimo būdas ir manau taip išliks ateityje.

Bet juk butai nepasiekė prieškrizinio lygio?

Tai tipinė investuotojo logikos klaida. Bet kokios rinkos (įskaitant ir NT) kaina – yra tiesiog paklausos ir pasiūlos sąlyčio produktas. Situacija šiais laikais yra visiškai skirtinga nuo preškrizinio lygio, kai nebuvo atsakingo skolinimosi taisyklių. Psichologiškai žmonės yra linkę prisirišti prie atskaitos taškų (angl “anchoring”). Pvz, derybose pirmas ištartas skaičius turbūt labiausiai nulemia galutinę kainą, o ne pats derybų procesas.

Vystytojai: didėja kaštai

Čia būtų tipinis vystytojų argumentas: brangėja medžiagos, reikalavimai aukštesnei energetinei klasei reikalauja brangesnių technologijų, brangėja žmonių darbo jėga, o įsivežti darbuotojų iš kaimyninių besivystančių šalių yra biurokratinių kliūčių. Kaip ir pritariu, bet vienas patogiai pamirštas dalykas – pelno maržos vis dar didelės, ir būtų kur jas mažinti. Vystytojai ir taip gali išvengti indėlio į miesto plėtrą (darželių, mokyklų statymui; galima nepastatyti pakankamai parkingo vietų taip apkraunant gatves, o bauda tokio dydžio, kad galbūt tai net finansiškai apsimoka), tad pritarčiau viešai iškeltai idėjai įvesti infrastruktūros mokesčius.

Taigi, pigs ar brangs?

Abi pusės turi skirtingų ir įdomių argumentų, tad kviečiu susiformuoti savo asmeninę nuomonę. Bet manau šitai yra teisinga: jeigu turite poreikį būstui, ir radote kažką kas puikiai atitinka jūsų poreikius, ir įsivaiduojate save ten gyvenant bent penkerius metus – mano patarimas pakilimo ar nuosmukio metu būtų tas pats: pirkite. Kaip minėjau pradžioje, geroje vietoje esantys gerai suprojektuoti patikimų vystytojų projektai su nedideliu butų kiekyje bus paklausūs.