Ar butai brangs 2019-aisiais?

Apie autorių: šiuo metu vysto produktą citynow.org –  patogią naudoti ir autoritetingą objektyvios informacijos apie vystomus projektus duomenų bazę. Praeityje yra dirbęs rinkos analitiku pas vieną iš didžiųjų vystytojų. Ši patirtis leido autoriui pažinti NT rinkos virtuvę.

Ar butai brangs?

Trumpai tariant, mūsų nuomonė tokia: toliau brangs unikalūs, aukšto lygio produktai prestižinėse vietose, vystomi patikimų vystytojų – tokiems paklausa stabili net ir krizės laikotarpiu. Kaip pavyzdys, tarp rinkoje pasisekusių produktų (pardavimų prasme) pastaraisiais įvardyčiau: LiveSquare, Šaltinių Namai, Rinktinės Urban (1 etapas). Tačiau imant bendrai, didelių katalizatorių butams šiemet brangti nematau.

Jeigu stebite spaudos pranešimus spaudoje, galima pastebėti, kad yra nusistovėjusios kelios nuomonių stovyklos, ir jų argumentai beveik nekinta. Primindamas, trumpai peržvelgsiu savo nuožiūra kelias svarbiausias nuomones ir jų argumentus.

Meškos požiūris: butai pigs (angl. bear case)

Meškų priešakyje būtų Arnoldo Antanavičiaus vedama “Realdata” komanda. Jeigu sekate jo seminarus, analitiką, tikriausiai žinote, kad jie yra pradėję nepriklausomo analitikų veiklą ir rinkoje užsiima meškos poziciją – t.y. butai pigs, arba bent jau nebrangs. Kokie yra pagrindiniai argumentai?

Butai jau pinga, tik tai nesimato statistikoje

Nors de fakto butų kvadrato kainos nemažėja, vidutinė kvadrato kaina nedaug ką pasako: kiekvienas projektas (ir butas jame) yra visiškai skirtingas vienas nuo kito, pvz. daugiau vystytojų šiuo metu sušokę į prestižinį segmentą. Tam yra keletas priežasčių: miesto planuotojai leidžia ir net skatina ir ištisų kvartalų konversiją Paupyje, Naujamiestyje, norėdami tankinti miestą, išnaudojant nuo gamyklų likusią gera infrastruktūrą; gyventojai atsikando tapti vaikų vairuotojais ir nori infrastruktūros šalia. Be to, nauji projektai yra aukštesnės energetinės klasės ir reikalauja brangesnių technologijų (šildomos grindys, rekuperacija). Galiausiai, daugumai projektų pritaikomos nuolaidos (nemokama buitinė techika; parkingas ir pan). Taigi, nors galutinė matoma kaina panaši, tačiau pirkėjai gauna daugiau.

Iškraipoma statistika

Kitas argumentas yra tai, kad vystytojai pateikia duomenis apie įregistruotus sandorius, t.y. notarines sutartis, kurios dažnai įvyksta net metai ar keli po rezervacijos, t.y. taip vadinamieji “sukritę sandoriai”.

Šitam argumentui pilnai pritariu: panašu, kad niekas nesistengia tiksliai paaiškinti straipsniuose, kas ten kiek parduota, iš kur imami duomenis ir ką jie reiškia – tiesiog antraštėje matosi, kad “kažko daugiau”. Sausį pasipylė ataskaitos iš visų nekilnojamo turto vystytojų, kad pardavimai didėja, einasi puikiai. Bet realybė, kad geriausiai einasi tik patyrusiems vystytojams, sėkmingiems projektams, sugriebiančiams grietinėlę. “Bandelių kepėjai” nėra pačioje geriausioje situacijoje.

Kitas klaidingas pavyzdys yra sakyti, kad rinkos kaina yra tai, kas šiuo metu siūloma rinkoje (pvz., pagal Aruodo ar vystytojų pateiktas kainas). Netiesa, nes rinkos kaina yra tokia, kokią kainą sutinka mokėti pirkėjai. Yra gerai žinomas faktas, kad tai, kas jiems priklauso, žmonės yra linkę vertinti daugiau negu iš tikrųjų verta, dėl to neretai pirkėjai daro spaudimą brokeriams kelti kainą į didesnę pusę paleidžiant objektą į pardavimus. Jeigu sektumėte parduotų butų kainų vidurkį, susidarytumėte kitą vaizdą.

Galiausiai, kai kurie šaltiniai – naujienraščiai, vystytojai – pateikia kelių iš eilės mėnesių pardavimų pokyčius, neatsižvelgdami į būsto rizikos sezoniškumą (angl. seasonally adjusted). Akivaizdu, kad pavasarį žmonės bus aktyvesni nei gruodį – mišrainių valgymo, eglučių puošimo ir atostogų metą. Mano nuomone, toks klaidinimas yra turbūt vos ne už įstatymo ribų, panašiai kaip dar prieš porą metų vystytojai slėpdavo egzotiškas būsto paskirtis (pvz. kūrybinės dirbtuvės)

Šitie pavyzdžiai – tiesiog akivaizdūs, pirmieji į akis krintantys, trūkumai. Norėtųsi, kad didėtų skaidrumas ir vystytojų pateiktą analitiką, statistiką galima būtų nesunkiai audituoti, gauti duomenų šaltinius, neapdorotus duomenis.

Ekonomika jau yra ciklo viršuje

Kitas pateikiamas argumentas yra tai, kad palūkanų norma yra istorinėse žemumose, dėl to rinkoje formuojasi formuotis burbulai. Europos centriniam bankui pradėjus kelti palūkanas, būsto paklausa ir įperkamumas atslūgs.

Vėsinanti mokestinė aplinka

Prie išvardintų argumentų pridėčiau tai, kad jau kuris laikas kalbama apie visuotinio NT mokesčio įvedimą. Nors ir simbolinis mokestis, tai rinkos dalyviams siųstų žinutę, kad nemokamų pietų laikai baigėsi. Kai valstybės biudžetas subalansuotas, artėja rinkimai, kalbos apie tai aptilo, bet neabejoju kad dar sugrįš.

Meškos požiūrio iššūkiai

Iš principo pritarčiau “Realdata” analizėms – nėra preteksto stipriam kainų kilimui.

Nors “Realdata” analitikoje yra daug gerų įžvalgų, manau yra keli pagrindiniai iššūkiai perteikiant tokią nuomonę visuomenei.

Pagrindinė: viešai matome praktiškai vieną veidą – Arnoldą, “Realdata” įkūrėją. Jis sulaukia dėmesio iš spaudos, televizijos, nes skelbia populiarią nuomonę, bet visą laiką matyti tas pats veidas. Jeigu jis surastų dar vieną kitą nuomonės formuotoją (angl. influencer) – bendramintį, situacija pasikeistų.

Antra – viešuose pasisakymuose, tikriausiai dėl laiko stygiaus, trūksta daugiau faktų, skaičių, dėl to argumentai nėra galutinai įtikinami. Beje “Realdata” seminaruose tos informacijos daugiau, labai kviečiu paskaityti, įsigilinti.

Trečia – Arnoldo nuomonė (butų rinkos kritimas) vis neišsipildo, ir dėl to ta komunikacija turi vis mažėjančias įtaką. Iš dalies pritariu, kad nėra prielaidų dideliam augimui, tačiau problema ta, kad labai sunku prognozuoti kada tiksliai įvyks rinkos kritimas. Tokie įvykiai investavimo terminais vadinami juodosiomis gulbėmis (angl. black swan) ir pagal apibrėžimą jų negalima numatyti. Didžioji ekonomikos ciklos dalis yra pakilimas, todėl daug lengviau sakyti, kad rinka kils, nes tai statistiškai dažnai pildosi. Be to, nekilnojamo turto vertės stabilumas yra stabilesnis, nei, pvz., akcijų – viena pagrindinių priežasčių kad nekilnojamo turto vertė gana stabiliai auga kartu su infliacija ir BVP augimu. Pagalvokite – jeigu šiemet uždirbate daugiau, galite skirti daugiau būsto nuomai, o nuo nuomos pelningumo galima išvesti būsto vertę. Taigi, kainų kritimas galimas, kai būsto įperkamumas yra smarkiai kritęs. Iš tikrųjų, jis yra mažiausias Baltijos šalyje, bet dar patvariame lygyje. Dėl to aš pakeisčiau komunikacija truputį kitokia – nėra prielaidų būsto brangimui, o ne “butai pigs”.

Apibendrinus, nepriklausomos analitikos veiklą vertinčiau labai teigiamai. Brandžiose rinkose, pvz. akcijų, visada yra būrys analitikų (SELL ir BUY pusės) analizuojančių daugumą kotiruojamų akcijų. Tai natūralus patikros (angl. check-and-balances) metodas, kaip išlaikyti teisingas rinkos kainas. Nekilnojamo turto rinkoje tas kainų spaudimas techniškai daug sunkesnis, nes sunku spekuliuoti kritimų žemyn (akcijų rinkoje shorting), o tik kilimu aukštyn. Be to, nekilnojama turto rinka labai nelikvidi, tik tos kainos kritimo jūs nematote. Kaip pavyzdys, kai įvyksta balsavimas dėl Brexit, jūsų turto vertė smarkiai nuvertėjo, bet priešingai negu akcijų rinkoje –  tas niekur skaičiuose tą dieną neatsispindi.

Nepriklausomų analitikų trūksta, tiesa galėtų būtų paviešinama daugiau duomenų iš kur rinkti duomenis, kad galima būtų patikrinimus tiems patiems analitikams, padaryti kitokius pjūvius ir panašiai..

Sveikintinas teigiamas efektas rinkoje – savo akimis pamatyti kaip atliekama analitika. Tikėtina tai prives prie geresnių sprendimų priėmimo ilguoju laikotarpiu.

Buliaus požiūris: butai brangs (angl. bull case)

Vyraujanti nuomonė visgi prognozuoja nuosaikų butų augimą. Kokie ekononomistų, vystytojų argumentai?

Lietuvos Ekonomika Auga

Vienas iš pavyzdinių “optimistų” būtų ekonomistas Nerijus Mačiulis – iš jo viešų pasisakymų matyti labai pozityvi, šviesi komunikacija apie Lietuvos ateitį – atlyginimai auga, emigrantai grįžta, rinkos subalansuotos, užsienio kompanijos investuoja, valstybės skola ir finansai – puikūs, ir panašiai. Beje, Nerijus, vienas mano favoritų ekononimstų – puikus humoro jausmas, sugebėjimas pastebėti smagias smulkias detales gyvenime, palinkėčiau šios savybės visiems kitiems lietuviams.

Kaip ir pritarčiau šiomis pastaboms, bet manau reikia prisiminti, kad Lietuva yra į eksportą, tranzitą paremta ekonomiaka su maža vidaus vartojimo rinka, ir bet kokia krizė, sukelta prekybos karų, politinės įtampos, gana greitai persimestų į ekonomiką. Mes esame jautrūs bet kokiai politinei rizikai, ir bet kokia potenciali rizika ar negatyvus straipsnis spaudoje pristabdo rinką bent kuriam laikotarpiui: praeityje taip nutiko su Arnoldo aštriais negatyviais straipsniais, su Ukrainos krize. Galėčiau paspekuliuoti, kad pvz. ponui Trumpui intensyviau patweetinus apie pasitraukimo iš NATO, ir tai tapus jo savaitės fokusu, lietuviai sunerimtų ir atšaltų noras investuoti. NT rinka jau pradėjo stipriai vėsti JAV (apie tai rašoma gruodžio mėn “Investuok” nr), Švedijoje, Australijoje, ir nors tiesioginio ryšio kaip ir nėra, bet turi emocini efektą. Paskutiniai ekonominiai rodikliai rodo Euro zonos ekonomikos sulėtėjimą po greitesnio augimo 2018ais  (The Economist, Jan edt.), augimo prognozės mažinamos, o Brexit baigtis ir įtaka Lietuvai turi daugiau neaiškumų nei atsakymų.

Beje, grįžtančių emigrantų poveikis NT rinkai manau yra žymesnis negu visiems atrodo: populiarėjant sienų užsidarymo idėjoms, neaiškumams užsienyje, nemažai mano paties pažįstamų jau susipakavo ar pakuoja lagaminus ir žada grįžti į Lietuvą, o tada nemaža dalis iš jų – dar ketina ir įsigyti būstą čia. Dar kita dalis – perka savo tėvams, artimiesiems. Nemaža jų dalis padirbėję užsienyje yra jau nesunkiai surinkę pradinį užstatą.

NT – lietuvių pamėgta investicija

Mano nuomone, reiktų įvertinti faktorių, kad lietuviai istoriškai yra pamėgę nekilnojamo turto investicijas – kažką saugaus, suprantamo, apčiuopiamo. Vystytojų duomenimis iki trečdalio butų perkama investicijai, o didžioji dalis gyventojų mato tik laiko klausimą kada nustos nuomotis ir įsigys savo būsta. Šie faktoriai kursto paklausą.

Tad meškos argumentus apie ekonomikos ciklo brandumą galima išversti į kita pusę: galbūt 2019-aisiais bus paskutinis rinkos pasispardymas, t.y. žmonės norės pasinaudoti vis dar maža palūkanų norma, ir tuo pačiu rekordiškai didele butų pasiūla? Dėl kylančios palūkanų normos akcijų rinkoms pastrigus 2018 pabaigoje, nekilnojamas turtas gali būti saugesnė, o gal net vienintelė, tradicinio investavimo alternatyva. Ypač lietuviams, kurie, priešingai nuo Vakarų pasaulio, dar yra konservatyvesni ir dar nėra įpratę investuoti į akcijas, o nestabili akcijų rinka tik kursto įtarumą. Beje, manau, kad dar viena priežastis, kodėl akcijų investicijos nepopuliarios – labai dideli komisiniai įsigyjant akcijas, bei nėra patogių brokerių akcijų pirkimui (daugumos bankų siūlomos paslaugos atrodo dar nepažengusios). Bet tai – atskira tema. Svarbu tai, kad nekillnojamas turtas yra populiarus investavimo būdas ir manau taip išliks ateityje.

Bet juk butai nepasiekė prieškrizinio lygio?

Tai tipinė investuotojo logikos klaida. Bet kokios rinkos (įskaitant ir NT) kaina – yra tiesiog paklausos ir pasiūlos sąlyčio produktas. Situacija šiais laikais yra visiškai skirtinga nuo preškrizinio lygio, kai nebuvo atsakingo skolinimosi taisyklių. Psichologiškai žmonės yra linkę prisirišti prie atskaitos taškų (angl “anchoring”). Pvz, derybose pirmas ištartas skaičius turbūt labiausiai nulemia galutinę kainą, o ne pats derybų procesas.

Vystytojai: didėja kaštai

Čia būtų tipinis vystytojų argumentas: brangėja medžiagos, reikalavimai aukštesnei energetinei klasei reikalauja brangesnių technologijų, brangėja žmonių darbo jėga, o įsivežti darbuotojų iš kaimyninių besivystančių šalių yra biurokratinių kliūčių. Kaip ir pritariu, bet vienas patogiai pamirštas dalykas – pelno maržos vis dar didelės, ir būtų kur jas mažinti. Vystytojai ir taip gali išvengti indėlio į miesto plėtrą (darželių, mokyklų statymui; galima nepastatyti pakankamai parkingo vietų taip apkraunant gatves, o bauda tokio dydžio, kad galbūt tai net finansiškai apsimoka), tad pritarčiau viešai iškeltai idėjai įvesti infrastruktūros mokesčius.

Taigi, pigs ar brangs?

Abi pusės turi skirtingų ir įdomių argumentų, tad kviečiu susiformuoti savo asmeninę nuomonę. Bet manau šitai yra teisinga: jeigu turite poreikį būstui, ir radote kažką kas puikiai atitinka jūsų poreikius, ir įsivaiduojate save ten gyvenant bent penkerius metus – mano patarimas pakilimo ar nuosmukio metu būtų tas pats: pirkite. Kaip minėjau pradžioje, geroje vietoje esantys gerai suprojektuoti patikimų vystytojų projektai su nedideliu butų kiekyje bus paklausūs.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *