Lietuvos NT rinkoje yra susiformavusios tam tikros legendos ir prietarai: pavyzdžiui, kad Čiurlionio gatvė – prestižiškiausia. Man, nesuprantančiam istorinio konteksto nebūtinai taip atrodo – kad ir arti Vingio parko, galbūt mažiau taršos kaupiasi ant kalno, solidūs kaimynai, bet neatrodo visiškai patogi vieta kai, pavyzdžiui, yra daug susitikimų miesto centre – reikia kaskart pūškuoti į kalną ir kvėpuoti mašinų smalkėm, nėra dviračių nuomos punktų aplinkui.
Bet šįkart analizuosime kitą lietuvių įprotį – vengti butų pirmame aukšte. Šiame įraše svarstome: kokie tokio buto privalumai ir trūkumai? Kokia apskirtai aukšto įtaka vystytojų kainodarose?
Butas pirmame aukšte: trūkumai
Visų pirma, pirkėjai dažniausiai kratosi pirmojo aukšto dėl privatumo ir saugumo stokos. Iš sovietinių laikų kyla niūrūs vaizdai su metalinėmis grotomis apginkluotais langais. Be to, kadangi didelė dalis lietuvių visgi prisibijo pirmojo aukšto, prireikus parduoti Jūsų butas gali būti mažiau likvidus.
Bet, mano manymu, bent saugumo klausimą (kad kas nesibrautų iš lauko) galima spręsti išmanių namų technologijomis, įrengiant šiuolaikiškas kameras ir signalizacijas.
Klausimas dėl privatumo yra skonio reikalas. Pritariu, kad galėtų būti nejauku, jeigu langai yra ne į kvartalo vidų, ypači ka šalia būsto yra intensyvus pėsčiųjų ar automobilių srautas.
Dėl likvidumo: jei pirkote, turbūt ir parduosite už mažesnę absoliučią kainą. O butai su bendra sumine kaina visais laikais buvo paklausūs, nes juos įperka didžiausias pirkėjų ratas, jie paklausūs investicijai (nuomai)
Butas pirmame aukšte: privalumai
Dabar pakalbėkime, kokiais atvejas pirmas aukštas yra netgi privalumas.
Pirmasis akivaizdus privalumas – dažniausiai toks butas kainuoja mažiau. Tai ypač patrauklu trumpalaike nuoma užsiimantiems, nes nuomininkams aukštas turi labai mažai įtakos.
Antra, pirmuosiuose aukštuose įrengti butai šiais laikais daromi patrauklesni įrengiant didesnes terasas, nuo mažų iki tikrai išskirtinio dydžio (tarkime, Šaltinių namų naujasis etapas siūlo terasas iki 50 kv. m. pačiame miesto centre). Kartais tai tampa buto ar net projekto išskirtinumu. Keista, nors trumpa ta lietuviška vasara, bet mes Lietuvoje labai mėgstame terasas ir kai tik sušyla lįsti laukan, o jei įsidrąsinam – dar viduryje kvartalo BBQ užsikurt ir padūmit kaimynams.
Galiausiai, yra įvariausių pavienių atvejų, kai būsto pirkėjai turi sumažėjusį mobilumą ir pageidauja gyventi pirmame aukštte – tai senyvesni žmonės, muzikantai su griozdiškais muzikos instrumentais, šeima su vežimėliu, jaunas profesionalas su 10,000 EUR kainuojančiu dviračiu kurio negali palikti rūsyje, kurie ieško išskirtinai buto pirmam aukšte.
Aukšto įtaka kvadrato kainai
Kaip visuomet, dalinamės truputį statistikos, kurią taip mėgstame. Šį kartą imame butų pasiūlą vidutiniame bei ekonominiame segmente ir paskaičiavome koks yra vidutinės kv. kainos šuolis tarp pirmo ir paskutinio aukšto. Be abejo, bendra tendencija – kuo aukščiau, tuo brangiau (geresni vaizdai; daugiau šviesos, ramybės; mažiau taršos).
Stulpeliai žymi projektą (identifikuojama rajonu), eilutės – aukštus, vertės – kainos indekas lyginant su pirmu aukštu
VIDUTINIS SEGMENTAS. Kvadrato kainos pasiskirstymas yra labai išreikštas aukštesnio vidutinio segmento projektuose Šnipiškėse ir Žirmūnuose, kur leidžiamas (ir komerciškai apsimoka) didesnis aukštingumas, o nuo 6-7 aukšto pradeda atsiverti miesto senamiesčio, upės vaizdai. Šiuose projektuose viršutinis aukštas dažniausiai įvertintas bent 20% kainos priedu, kai kuriais atvejais – net iki 50%.
EKONOMINIS SEGMENTAS. Kita vertus, vidutinio segmento butuose miegamuosiuose rajonuose dominuoja mažaaukštė statyba, išskirtinių vaizdų nėra, dėl to kaina aukščiausiame aukšte nėra smarkiai didesnė. Net keliuose projektuose pirmojo butų pirmame aukšte kvadrato kaina netgi didesnė, nes projektai siūlo dideles terasas.
Ar mokėčiau papildomai už vaizdą?
Tikriausiai ne. Laikausi nuomonės, kad prie gero vaizdo įprasiu, o egzistuoja rizika, kad gerą vaizdą užstatys. Ne veltui gana dažnas CityNow bendruomenės narių prašymas – žemėlapyje rodyti bendrojo plano sluoksnį, kad galėtų pasityrinėti aplinkinių sklypų parametrus. Konkrečiai Šnipiškių projektų vaizdas į miestą gali sukelti net savotišką nostalgišką liūdesį, jautimasi atribotam nuo miesto gyvenimo.
Projektai Šnipiškėse ypač dažnai naudoja terasų su vaizdu į miesto centrą vizualizacijas
Išvados
Mano nuomone, yra atvejų, kai nėra verta bijoti pirmojo aukšto: dažniausiai tuomet, jei perkate būstą investicijai ir ieškote mažos bendros turto vertės, generuojančios didžiausią grąžą.
Taip pat manau, kad viršutinis aukštas dažniausiai yra pervertintas – suskaičiuoju vos kelis projektus, kurie siūlo tikrai kvapą gniaužiančius vaizdus, arba butai viršutiniame aukšte yra unikalūs ir išskirtiniai iš esmės (didžiulė terasa, mansardiniai butai, aukštos lubos)
Peržvelgus projektų kainodaras matyti, kad didžiausia aukštų įtaka kainodarai yra Šnipiškėse ir Žirmūnuose, kur už gerą vaizdą gali tekti papildomai paploti iki 50% (palygint su pirmu aukštu). Ekonominiame segmente, mažesnio aukštingumo projektuose didelio skirtumo nėra.
