CityNow misija – ne tik padėti gyventojams išsirinkti svajonių būstą sudėliojant visus projektus žemėlapyje, bet ir edukuoti apie rinkos situaciją, skatinti mąstyti kritiškai. Dėl to nemažai dėmesio skiriu apžvalgoms projekto tinklaraštyje. Šįkart trumpai apie tai, ar dar galime tikėtis NT kainų kilimo.
Primenu, kad metų pradžioje nagrinėjau šią temą tinklaraščio straipsnyje. Rašiau, kad svarbu išskirti ar perkamas būstas yra sau, ar nuomai. Jei radote savo svajonių būstą, yra poreikis ir finansinė padėtis stabili bei bankai leidžia pasiskolinti – tuomet esant bet kurioje ciklo dalyje verta pirkti. Kalbant apie investicijas, mano nuomone, šiuo metu galimybių dar yra, bet reikia rinktis selektyviai ir tiksliai žinoti dėl ko ir į ka investuoji.
Praeitą savaitę teko dalyvauti žurnalo „Investuok“ individualiems NT investuotojams skirtoje konferencijoje INVESTAVIMAS Į NEKILNOJAMĄJĮ TURTĄ KITAIP, kurioje buvo aptariamos įvarios investuotojams aktualios temos. Konferencijos pabaigoje dalyviai diskutavo, ar būsto kaina kils. Pašnekovai vieningai sutarė, kad mato daugiau priežasčių kainų kilimui, tačiau įvardijo skirtingas priežastis.
“Ober-haus” Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas S. Vagonis pagrindiniu spaudimu kainoms aukštyn laiko spartų ekonominį augimą. Eksperto nuomone, NT rinka yra stipriai ciklinė, tad kylant gyventojų pajamoms, augant visoms vartojimo prekių kainoms, daugėjant gerai apmokamų darbo vietų, iš paskos turi kilti ir NT kainos.
Jam antrino SEB banko ekonomistas Tadas Povilauskas. Pašnekovo nuomone, ilgalaikėje perspektyvoje Lietuvos ekonomika konverguos ir vysis EU vidurkį, tad didės gyventojų pajamos ir didins perkamąją galią.
Ekspertai tarp priežasčių taip pat vardijo ir tradiciškai didelį Lietuvos gyventojų visuotinį susidomėjimą investavimu į NT. Visų pirma tai liudija statistika – į NT investuojama daugiau nei į pagrindines investavimo alternatyvas (akcijas, obligacijas) kartu sudėjus.
Kaip kitą pavyzdį, NEWSEC tyrimų ir analitikos grupės vadovas M. Kulbokas paminėjo įspūdingą LNTPA organizuojamos būsto mugės dalyvių skaičių – joje per dieną apsilanko per 3,000 motyvuotų būsto pirkėjų. Kadangi Lietuvoje nėra išsivysčiusi kapitalo rinka, nėra gilios individualaus investavimo kultūros, dėl to į NT, kaip į labiausiai prieinamą investavimo formą, krypsta daugelio individualių investuotojų akys.
Kulbokas mato ir daugiau rinkos aktyvumo potencialo, nes, jo duomenimis, namų ūkių sukauptos santaupos, t.y. turtas saugomas likvidžiais aktyvais siekia 12 mlrd eurų ir laukia tinkamos progos investicijai. S. Vagonis mano, kad dabar susiklosčiusi situacija visgi yra tvari, investuotojai atsargesni ir skaičiuoja daugiau, palyginus su 2008-aisiais susiklosčiusia situacija, kai buvo daug spekuliuojama ir siekiama grąžos iš vertės prieaugio.
Tarp teigiamų veiksnių buvo įvardinta ir palanki demografinė situacija. Vilnius yra bene vienintelis vis dar augantis miestas Baltijos šalyse. Statistikos departamento duomenimis, miestas kasmet paauga po 1,000 – 4,000 gyventojų, kurie papildo ir naujo būsto, ir nuomos rinkas. Toliau kuriant naujas darbo vietas, kuriant paslaugų, fin-tech centrus, užsienio įmonių filialus, kokybiško būsto paklausa neblėsta. Tiesa, derėtų prisiminti, kad būsto rinkai palanki demografinė situacija (t.y. didelis 25 – 34 metų gyventojų santykinis skaičius) yra lūžio taške ir gali smarkiai sumažėti augant vėlesnėms kartoms, kuriai būdingas žymiai mažesnis gimstamumas.
“CityNow” lankytojų (kurių dauguma yra būsto pirkėjai) demografinis pasiskirstymas rodo, kad aktyviausias būsto pirkėjų segmentas yra 25 – 34 m. gyventojai.
Ekspertai įvertino neigiamus rinkos signalus
Gana optimistiškai nusiteikusius rinkos dalyvius buvo bandyta provokuoti pateikiant pavyzdžius, kurie nurodo į gana įkaitusią būsto rinką: sumažėjusį bankų finansavimą, didelį neparduoto būsto sandėlį, suaktyvėjusią marketinginę vystytojų veiklą norint pritraukti pirkėjų dėmesį.
Jau kuris laikas kalbama, kad bankai mažiau noriai dalina paskolas tiek pirkėjams (ypač nepirminiam būstui – skirtam nuomai), tiek mažesniems projektų vystytojams (ypač kai finansuojamas rizikingesnis projektas). Dėl šių priežasčių gana sparčiai populiarėja alternatyvūs kapitalo pritraukimo būdai – sutelktinio finansavimo platformos bei įmonių leidžiamos obligacijos NT projektams finansuoti.
Iš rinkos pasitraukus keliems bankams, šiuo metu rinkoje susidariusi bankų konsolidacija, sumažėjo konkurencija tarp bankų, tad jie turi galimybę išrankiau rinktis savo paskolų portfelį bei sudaro prielaidas didinti palūkanų normą. Bankų atsargumą galima iš dalies paaiškinti ir padidėjusių saugiklių kiekiui po 2008 metų NT krizės.
Taip pat pastebėta, kad šiuo metu esanti ypač aktyvi itin pardavimų rinka, bet su rezervacijomis susijęs paskolų portfelis išsikristalizuos tik sudarinėjant notarines sutartis, taigi po 1-2 metų galima tikėtis paskolų gavėjų antplūdžio ir komercinių bankų išrankumo. Ši situacija gali nuvilti kai kuriuos investuotojus.
Viena iš priežasčių, kodėl bankai nenori investuoti į NT projektus – kokybiškų projektų stygius. Didelės buvusių gamyklų teritorijos Naujamiestyje, Paupyje (“Architektūros Parkas”) šiuo metu jau išplėtotos ar aktyviai plėtojamos, tad vystymui skirtų patrauklių, didelių sklypų mažėja. Dėl to atsiranda situacijų, kai perkami jau paruošti seni projektai. Vienas iš naujausių pavyzdžių buvo kai “Hanner” įsigijo “Renesanso” projektą. Mano žiniomis, tai pirmasis toks atvejis šios kompanijos istorijoje.
Buvo atkreiptas dėmesys iš pažiūros didėjantį neparduotų butų sandėlį.S. Vagonis mano, kad iš dalies kaltas neteisingas rodiklio apibrėžimas – dažnai į sandėlį įtraukiami ir dar tik planuojami projektai, tačiau jo nuomone sandėlyje turėtų būti įskaičiuoti tik pilnai pabaigti butai. Vertinant neparduotų, bet pastatytų butų sandėlį (~1000), jis viršija istorinį vidurkį, bet dar toli iki prieškrizinio lygio (~2000)
Vertinant itin aktyvius pardavėjų veiksmus, diskusijos dalyviai didelių pavojaus ženklų nematė. M. Kulbokas samprotavo, kad po praėjusios krizės pamokų rinka tapo brandesnė, pardavėjai išmoko savo amato. Daugiausiai turi stengtis ir nestandartinius sprendimus priimti mažesnieji vystytojai, norintys atkreipti į save dėmesį.
Ekspertai matė skirtingas galimybes
Diskusijos dalyviai matė investavimo galimybes, tačiau jie visi pritarė, kad didžiausios vertės prieaugio galimybės yra tose situacijose, kai pamatoma vizija ir į perspektyvią rinką investuojama anksti.
M. Kulbokas įvardijo, kad investavimo potencialią mato pietinėje miesto dalyje. Specialistas ragino reaguoti į Vilniaus miesto signalą atnaujinti didelį stoties rajoną (kalbama apie Vilnius Connect konversiją), kas pridėtų vertės aplininkinėms teritorijoms ir paskatintų kitus investuoti.
Kita didelę riziką ir grąžą mėgstantiems alternatyva – investavimas į būstą rajonuose, atsiradus stiprių ekonominių variklių. Kaip pavyzdį, Kulbokas paminėjo naujos gamyklos Naujojoje Akmenėje atsidarymą, kur staigiai iššokusi paklausa (vien jau iššaugusių trumpalaikių statybos sektoriaus darbuotojams) nebuvo pilnai patenkinta iš egzistuojančio būsto fondo. Visgi, toks turtas žinoma yra nelikvidus, rizikingas, o išlošia daugiausiai tie, kurie arba nuspėja tokią situaciją, žino daugiau nei kiti, ar bent jau sugeba itin greitai sureaguoti.
J. Šefleris mano, kad, didėjant pajamoms, gyventojai vėl ieško didesnio, erdvesnio, kokybiškesnio būsto – tad ilgalaikėje perspektyvoje toks turtas turėtų bent išlaikyti vertę. Jam antrina ir LB banko specialistas, kuris teigė, kad ateityje gali būti sunku tikėtis išnuomoti senos statybos, prastai įrengta būstą.
Beje, jeigu norite sužinoti kaip gausi maksimalią vertę iš būsto nuomos, patarčiau susisiekti su profesionalais iš “Houseys”, kurie yra trumpalaikės nuomos administravimo lyderiai Lietuvoje.
J. Šefleris mano, kad įsigyti būstą pigiau dažnai yra galimybių ankstyvoje projekto stadijoje, ypač pas didžiuosius vystytojus. Iš tiesų, kad gautų pagrindą banko finansavimui (dažniausiai finansuojama pusė projekto vertės), projektai turi įrodyti likvidumą, tad pirmos rezervacijos dažnai būna konservatyviomis kainomis. Be to, investuotojas nurodė, kad itin svarbu gerai pajausti, kuris rajonas turės daugiausiai potencialo ateityje.
Ponui Šeflerui pritarė ir S. Vagonis. Jis pastebėjo, kad nors NT rinka ir auga, bet netolygiai – keli rajonai, didieji vystytojai susigriebia didžiąją dalį grietinėles, bet nemažai daliais parduoti sekasi sunkiai. Analitikas priminė, kad būtų naivu tikėtis grąžos iš bet kokio turto, tad gerai investicijai reikia žinių, rinkos patyrinėjimo, ekspertų konsultacijos.
Pabaigai
INVESTAVIMAS Į NEKILNOJAMĄJĮ TURTĄ KITAIP– puikus “Investuok” suorganizuotas renginys. Patarčiau paskaityti šį bene vienintelį investuotojams skirtą leidinį Lietuvoje, bei dalyvauti jų ateityje organizuojamuose renginiuose.
Be to palinkėčiau individualiems investuttojiems būti kritiškiems, sekti nuomones rinkoje, bet galų gale priimti sprendimus remiantis savo argumentais, kurie atitiktų jūsų investavimo filosofiją ir rizikos toleranciją.
Investavimo galimybių visada bus. Jeigu ne NT – tai galbūt kažkurioje kitoje rinkoje. Tad ir linkiu ją atrasti. Sėkmės!
