Storyline

Faktai

• Lokacija: Algirdo g. 85, Naujamiestis
• Plėtotojas: Baltic Asset Management 
• Butų skaičius: 69
• Laisvų butų likutis: 42%
• Vidutinė kaina: 2.150 €/m²
• Butų plotas: nuo 25 iki 66 kv. m
• Energinė klasė A+
• Aukštai: 8
• Statybų pradžia: 2020 m. II ketvirtis
• Statybų pabaiga: 2021 m. II ketvirtis
• Investicijos į projektą: daugiau kaip 4 mln. EUR

Lokacija

Projekto plėtotojas – Baltic Asset Management, žengė drąsų žingsnį ir pirmieji rinkai pasiūlė projektą šioje Naujamiesčio lokacijoje – arti stoties, perspektyvioje rajono dalyje, kurią ruošiamasi iš esmės atgaivinti. Todėl vertinti šią vietą reiktų ne tiek per šiandienos, kiek per ateinančių 2-3, o geriausiai 5 metų prizmę.

Pradėkime nuo esamų ir būsimų kaimynų. Storyline šiaurinėje pusėje – Algirdo g. 77, ribojasi su didelį sklypą įsigijusiu, vienu NT rinkos lyderių – HANNER. Mūsų žiniomis, dėl šio sklypo ir su juo susijusių priklausinių vyko teisiniai ginčai, kurie sėkmingai išspręsti ir čia galima startuoti su nauju projektu. Šis plėtotojas visai netoli – tarp Kauno ir Naugarduko gatvių, baigia pastatyti 5 daugiabučių kvartalą Live Up, kuriame nepaisant kelis kartus peržiūrėtos kainodaros – liko tik dešimdalis butų. Turint omenyje plėtotojo patirtį, gerą lokaciją, sėkmingus pardavimus netoliese esančiame projekte, tuščią ir lygų 2 ha sklypą, kuriame iš esmės nieko nereikia griauti, norint pradėti statybas, ir galiausiai, paties Hanner vadovo Arvydo Avulio norą čia investuoti 50 mln. EUR – neabejojame, jog Storyline’as bus tik pirma kregždė, simbolizuojanti visos šios vietos atgimimą. Kita vertus, reiktų turėti omenyje ir tai, kad žvelgiant į šio plėtotojo išvystytų projektų intensyvumą – užstatymo tankis kaimyniniame sklype irgi gali būti nemažas. Pliusas yra bent tai, jog Storyline sklypas yra 3 metrais aukščiau, kas leis kiek mažiau būti uždengtiems būsimų kaimynų.

Iš šiaurės rytų ir rytų nuo Storyline – taip pat tušti sklypai, tinkami būsimai konversijai: Algirdo 48C sklypą įsigijo dar vienas sėkmingas ir pakankamai patyręs plėtotojas Lithome, o apie Stepono 45 savininkus kol kas tikslesnių žinių neturime. Svarbu paminėti, jog šiose sklypuose aukštingumas neturėtų viršyti 5 aukštų, kas Storyline’o 5-8 aukštų gyventojams leistų ir toliau mėgautis gražiais peizažais. Manome, jog šie plotai ilgainiui turėtų būti prikelti naujam gyvenimui ir prisidėti prie rajono atsinaujinimo.

Pietinė pusė – traukinių depo teritorija. Prisipažinsime – turėjome nuogastavimų dėl galimo itin didelio triukšmo nuo šio objekto ir visų pravažiuojančių traukinių apskritai. Tačiau čia reikia įvertinti svarbų aspektą – traukiniai visoje stoties zonoje lėtėja ir juda maksimaliu 30 km/h greičiu, dėl ko nesukelia ir tiek daug triukšmo, ir pvz. intensyvaus drebėjimo / dardėjimo. Be abejonės, atsidarius langus ar išėjus į balkoną, ypatingai pietinės pastato pusės gyventojams – traukinių garsas bus girdimas, tačiau jo lygis nėra ženkliai didesnis nei nuo šalia esančios gatvės. Kita vertus, jeigu esate traukinių fanas ar jus raminančiai veikia toks stoties vibe’as – vaizdas į depą ir bėgius jums gali būti ir pliusas.

• 

• 

Iš vakarų – techninis šilumos tinklų pastatas. Kaip mus informavo vienas iš projekto techninių vadovų, vakarų pusėje Storyline ribojasi su pastatu, kurio funkcija yra sustiprinti VŠT tinklų pajėgumus, esant dideliems šalčiams ir šioje miesto teritorijoje užtikrinti nepertraukiamą sistemos veikimą. Smagu, jog Storyline gyventojai tikrai neturėtų sušalti, tačiau kartu gaila, kad bent jau artimiausioje perspektyvoje nėra numatyta šio pastato kažkaip rekonstruoti ar atjauninti. CityNow komanda būsimiems gyventojams siūlytų inicijuoti pastato sienų apipavidalinimą Street Art meno kūriniu.

Tačiau, jeigu gyvensite viename iš penkto – aštunto Storyline aukštų su vaizdu į vakarus – galėsite stebėti Naujininkų ir Vilkpėdės vaizdus. Ir iš šios pusės užstatyti jau niekas nebeturėtų.

Infrastruktūra

Vienareikšmiškai daugiausiai įtakos šiam rajonui turės Vilnius Connect projekto sėkmė. Jau pasirinktas Vilniaus geležinkelio stoties teritorijos modernizacijos projektas. Pasisakyta už nuosaikaus atnaujinimo variantą.

Remiantis juo: „Stoties aikštėje būtų kuriamas naujas susisiekimo paslaugų mazgas, kuriame sutelkiamos pagrindinės funkcijos ir sukuriama galimybė miesto iniciatyva organizuoti vieningą keleivių aptarnavimo centrą, kuris turėtų tiesioginę jungtį su pietine miesto dalimi – Naujininkų rajonu. Šiaurinėje teritorijos dalyje ties Geležinkelio g. siūlomas didesnio mastelio, apimties ir intensyvumo užstatymas. Vyrauja uždaro perimetrinio užstatymo tipo pastatai, formuojantys Naujamiesčio istoriniam užstatymui būdingas viešųjų – privačių erdvių charakterį“.

Perfrazuojant planus paprastais žodžiais, svarbiausia atkreipti dėmesį į tai, kad pietinėje Storyline pusėje planuojamas perimetrinis užstatymas ir naujų verslo centrų / administracinių pastatų vystymas. Taip pat, galima jungtis per geležinkelį jungsianti Algirdo g. su Naujininkais (svarstoma tik apie pėsčiųjų irba dviratininkų eismą). Tai ženkliai pagyvintų šią rajono dalį, pagerintų susisiekimą, tačiau ir eismo intensyvumas taipogi išaugtų. Kartu ir vaizdo į traukinius – jų fanams neliktų. Galima įžvelgti ir daugiau įvairių pliusų ir minusų, kiekvienam jie individualūs, tačiau paminėsime, kad Vilnius Connect statybos geriausiu atveju planuojamos nuo 2022 metų, vyks gerą penkmetį, tad įsivertinti irgi reiktų penkmečio ar dešimtmečio perspektyvas.

Naujos gatvės, dviračių takai. Šiuo metu pereiti tiek Algirdo, tiek Geležinkelio gatvę ties Storyline’u yra sudėtinga. Nėra pėsčiųjų perėjų, vyksta pakankamai intensyvus eismas. Džiugi žinia, jog planuojama atnaujinti esamą infrastruktūrą, įrengiant žiedinę sankryžą, reikiamas perėjas. Nuo Storyline link Geležinkelio stoties planuojamas dviračių takas. Taip pat, bus atnaujinama ir Šv. Stepono gatvės atkarpa. Šalia esanti Algirdo g. atkarpa turėtų būti palaipsniui sutvarkoma vystant minėtus projektus.

Šv. Stepono skveras. 100 m. atstumu nuo Storyline bus visiškai pertvarkoma ir miestiečių poreikiams pritaikoma prie Šv. Stepono bažnyčios esanti teritorija. Numatoma įrengti daug žalių erdvių, poilsio ir renginių vietas.

Projekto techniniai sprendimai

Storyline projektą galima įvardinti kaip šiuolaikinį, A+ klasės, visus svarbiausius komforto kriterijus atitinkantį vidutinio segmento daugiabutį. Premium klasės sprendimų čia tikėtis nereiktų, tačiau yra viskas, ko reikia patogiam gyvenimui mieste. Aptarsime svarbiausius ypatumus.

Panoraminiai langai. Atkreipėme dėmesį, jog butų išplanavimas yra toks, jog svarbiausiose erdvėse – svetainėje ir miegamajame netrūktų šviesos. Panoraminiai langai suteikia erdvės pojūtį, o iš aukščiau esančių butų matomos Vilniaus Senamiesčio ir kitų rajonų panoramos.

Balkonas arba terasa kiekviename bute. Sekdami butų pardavimų eigą – galime drąsiai konstatuoti, jog butai, turintys didesnius balkonus ar terasas – yra parduodami vieni pirmųjų. Ne išimtis ir Storyline, o sprendimas įrengti po balkoną kiekviename bute – pasiteisinusi idėja ir šio projekto vienas privalumų.

Grindinis šildymas ir rekuperatoriai. Pagirtinas plėtotojo sprendimas kiekvienam butui įrengti po mini rekuperatorių – kiekviena patalpa turės savo atskirą rekuperatorių, kuris montuojamas pastato išorinėje sienoje. To privalumas – nereikės išvedžioti ortakių po visą butą. Taip pat, toks sprendimas suteikia vertės ir sutaupo laiko būsimiems pirkėjams. O kombo su grindiniu šildymu leis racionaliau išnaudoti erdves (nėra radiatorių, mažiau ortakių) ir visus metus palaikyti optimalią temperatūrą.

Išplanavimas. Pateikiame tipinio aukšto (nuo trečio iki septinto) planą. Čia galite pastebėti, jog, kaip minėjome aukščiau, butai išplanuoti pakankamai racionaliai – pagrindinės erdvės gauna daug šviesos, svetainės sujungtos su balkonais, nėra perteklinių pertvarų. Kartu, svarbu paminėti faktą, kad viename tipiniame aukšte – 11 butų. Tai pakankamai tankus aukšto apgyvendinimas, tad su kaimynais susitikti teks dažnai, kaip ir dalintis bendru koridoriumi. Tai savaime nėra minusas, tačiau draugišką bendruomenę reiktų pradėti kurti jau nuo pat pradžių 🙂 .

Liftas ir laiptinė. Tęsiant temą apie aukšto tankumą, pastebėtume, kad visus aukštus jungia vienas liftas ir viena laiptinė. Tai gali sukelti nepatogumų, ypač pradinėje įsikūrimo stadijoje, kai tenka atsigabenti statybines medžiagas, santechniką, baldus. Įsikūrus – taip pat, nusimatytų pakankamai aktyvus naudojimasis šia infrastruktūra, kas skatintų greitai susipažinti su dauguma kaimynų, bet gali erzinti jeigu tektų dažnai ilgiau laukti lifto, jau nekalbant apie situaciją jei vienintelis liftas sugestų.

Terasa ir kino teatras ant stogo. Tai yra ta ypatybė, kuri išskirs Storyline iš savo konkurentų ir kartu įpareigos būsimus kaimynus pasiūlyti neprastesnius sprendimus. Aštuntame aukšte suprojektuoti tik tris butai (visi jau parduoti) ir bendra terasa, kuri turės bendradarbystės erdvių ir lauko kino teatrą. Tai sveikintinas sprendimas, kuris gyventojams ir jų svečiams leis džiaugtis miesto panoramomis bei skatins burtis namo bendruomenę ir leisti laiką kartu.

Apdaila

Mūsų manymu, ateityje projektų, parduodamų tik su daline apdaila, turėtų ženkliai sumažėti. Kol kas Europoje esami savotiški „vieni paskutinių pagonių“, nes absoliuti dauguma parduodamų naujų butų rinkoje – su daline apdaila, kas pirkėją verčia planuotis lėšas ne tik būsto įsigijimui, bet ir jo įsirengimui bei sukelia eilę kitų nepatogumų. Todėl vertiname, kaip sveikintiną tokį trend’ą tai, jog dauguma didžiųjų plėtotojų pradeda siūlyti arba butus su pilna apdaila, arba galimybę nesunkiai susikomponuoti būsto įrengimą, pagal pateikiamą bukletą.

Šiuo atveju Storyline projekte dar ir tiksliai nurodyta kaina už kv. m., kas leidžia pakankamai tiksliai nusimatyti būsimą įsirengimo biudžetą. Manome, jog tai turėtų būti ne plėtotojo nueitas extra mile, siekiant patraukti pirkėją, o rinkos standartų minimumas.

Parkingas, gerbūvis

Parkingas. Šiame projekte numatomos 65 antžeminės parkavimo vietos. Dalis jų „prapučiamos“, t.y. įrengtos pirmame aukšte, tačiau ne su aklinomis sienomis. Tad, vietų turėtų užtekti visiems gyventojams. Parkingo vietos kaina nuo 6000 EUR. Numatomos ir elektromobilių įkrovimo stotelės.

Gerbūvis. Vidiniame kiemelyje bus įrengta keletas žaidimų aikštelių, žalia erdvė. Teritorija aptverta, įrengtos vaizdo kameros. Pirmame aukšte bus įrengta erdvi dviračių saugykla.

Apibendrinimas, mūsų įžvalgos

Pirkėjai. Tiek pasikalbėję su pardavimų vadybininke Mingaile, tiek iš bičiulių, įsigijusių čia būstą – išgirdome tą patį dalyką. Storyline renkasi Naujamiesčio fanai, įvairaus amžiaus žmonės, puikiai pažįstantys šį rajoną, ir tikintys tik gerėsiančiomis būtent šios lokacijos perspektyvomis. Arti esančios traukinių / autobusų stotys gali būti itin patogus dalykas tiksliniam segmentui klientų, kurie pvz. yra nusprendę neturėti automobilio, arba laukiantiems turizmo atsigavimo ir būstą įsigyjantiems nuomai.

Jaunų šeimų su vaikais, norinčių čia apsigyventi nėra daug, kadangi jiems aktuali infrastruktūra aplink – kol kas pakankamai minimali.

Manome, kad Storyline geriausiai pritaikytas žmogui, kuris dirba ir pramogauja mieste, jam svarbu arti esantis Senamiestis, Naujamiesčio kavinės, pasilinksminimo vietos, netoliese įkuriami didelių IT kompanijų biurai, kurie lengvai pasiekiami keliaujant tiek dviračiu, tiek pėsčiomis.

Perspektyvos. Stebėdami pardavimų statistiką matome, jog savo pirkėjus turėtų surasti visi butai šiame projekte. Tai rodo tiek greitas pardavimų tempas, tiek faktas, jog būtent šioje vietoje kol kas nėra iš ko daugiau rinktis. Taip pat, ir CityNow renkama populiariausių – daugiausiai peržiūrimų projektų statistika. Storyline rugpjūtį ir rugsėjį buvo daugiausiai dėmesio sulaukęs projektas Naujamiestyje & Vilkpėdėje, o spalio viduryje vis dar yra Top 3 (įdomu, jog dar nevystomas Hanner sklypas susilaukia daugiausiai peržiūrų).

Ateityje ši teritorija turėtų pasikeisti iš esmės, todėl, kaip ir minėjome pradžioje, būsto įsigijimą čia derėtų vertinti ne vienų metų perspektyvoje. Kartu apsvarstyti ir tai, jog augant rajonui, kurį laiką teks susitaikyti su „gyvenimu aplink statybas“, pakankamai intensyviu eismu, tiek dėl didėsiančio gyventojų skaičiaus, tiek dėl autobusų ir geležinkelio stočių keleivių tranzito Geležinkelio gatve.

Toliau šio ir kitų aplinkinių projektų eigą sekti galite CityNow platformoje bei kviečiame skaityti kitas mūsų apžvalgas: Vytauto 35 ir Kanso.