Pastarųjų metų pajūrio nekilnojamojo turto kainų ir statybų bumą lėmė pandemijos atnešti kelionių apribojimai, tačiau jiems laisvėjant galima tikėtis ne reikšmingo kainų mažėjimo, o tvarios rinkos stabilizacijos, prognozuoja NT paslaugų bendrovė „OBER-HAUS“, rašoma bendrovės „Röntgen“ pranešime žiniasklaidai.
Kita vertus, šiame regione iki šiol dominuoja smulkūs ir mažiau patyrę NT vystytojai, todėl rinkai normalizuojantis, pirkėjams vertėtų kelti daugiau klausimų dėl statybų bei medžiagų kokybės, projekto vietos ir likvidumo, vystytojo patirties įgyvendinant kitus projektus.
Palangos NT rinka tebėra neabejotina pandeminio laikotarpio žvaigždė. Registrų centro duomenimis, Palangos savivaldybėje 2021 m. sausio-rugpjūčio mėnesiais įvyko 793 butų ir namų pardavimo sandoriai – tai 40 proc. daugiau nei tuo pačiu laikotarpiu pernai ir 63 proc. daugiau nei tuo pat metu 2019 m. Palyginimui, analogišku laikotarpiu visoje Lietuvoje butų buvo parduota 33 proc. daugiau nei prieš metus ir tik 18 proc. daugiau nei 2019-aisiais.
Pajūrio NT rinkos sėkmę iliustruoja vien tai, kad, NT paslaugų bendrovės „Inreal“ duomenimis, tradiciškai ramiausią pirmą metų ketvirtį Palangoje šiemet buvo parduota 100 butų – toks rezultatas pranoko karščiausius 2018-ųjų ar 2019-ųjų ketvirčius.
Būsto kainų požiūriu Palanga taip pat demonstravo visą Lietuvos rinką pranokusius rezultatus. Būsto portalo „Aruodas“ duomenimis, 2021 m. rugpjūtį vidutinė buto kaina Palangos savivaldybėje siekė 2642 EUR/kv. m – 40 proc. daugiau nei prieš metus ir 53 proc. daugiau nei 2019 m. rugpjūtį. Palyginimui, Vilniuje metinis kainų prieaugis siekė „vos“ 19 proc., o per du metus sostinėje kvadratas brango vidutiniškai 23 proc..
Aurimas Petrikas, UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas Klaipėdos biuro vadovas, šiam reiškiniui turi vienintelį paaiškinimą – greta visų būsto segmentų kainų augimo tendencijų bei augančių žaliavų ir statybų kainų, Palangos ir likusio pajūrio fenomeną taip pat lėmė pandeminiai kelionių suvaržymai, populiarėjantis nuotolinis darbas ir su juo susijusi aktyvi antro ar trečio būsto paieška. Visa tai padidino būsto pajūryje paklausą bei paskatino naujų projektų plėtrą. Be to, žvelgiant techniškai, aruodas.lt skelbimų portfelį šiemet sudarė kur kas daugiau nei anksčiau naujos statybos projektų, aritmetiškai prisidedančių prie bendro kainos prieaugio. Taigi, pasak jo, pasauliui pamažu atsiveriant, natūralu tikėtis ir pajūrio NT rinkos stabilizacijos – kainos, ko gero, nebeaugs ligšioliniais tempais, tačiau ir nekris ar bent atkartos likusios Lietuvos rinkos raidą.
„Žmonės turi lėšų, nori jas apsaugoti nuo infliacijos, atsiradusi ir tam tikra Palangos mada, todėl pastatyta ar statoma pasiūla išsiparduos. Vis dar vyksta netyčiniai aukcionai, t.y. pirkėjai konkuruoja dėl tam tikrų būstų, o tai toliau didina bendrą kainų lygį – pirmiausia arčiausiai jūros. Nepastebime pirkėjo portreto pokyčių, tiesiog didėja pirkėjų ir sandorių kiekiai. Nuomai pajūryje būstą dažniau perka patys palangiškiai ar klaipėdiečiai, o kitų didmiesčių gyventojai dažniau perka sau ir ne visada yra linkę nuomoti. Nors nuomos verslo modelis visame pajūryje išlieka tvarus, visuomet svarbu įvertinti administravimo galimybes ir sąnaudas. Tarkime, Neringoje tai jau tampa tikru galvos skausmu – nuomininkų yra, kainos jiems tinkamos, nuomos veikla viską sudėjus pelninga, bet jau gali fiziškai pritrūkti rankų administruoti patalpas“, – komentuoja A. Petrikas.
Jis atkreipia dėmesį ir į kitą pajūrio specifinį bruožą – čia dominuoja smulkūs vystytojai, projektus neretai plėtoja NT nesispecializuojančios įmonės. Nors pastaruoju metu pirkėjai kėlė mažiau klausimų dėl projekto kokybės, likvidumo ar net lokacijos, rinkai normalizuojantis daugiau laimės tiek kokybiškų projektų pirkėjai, tiek pardavėjai.
„Pajūryje pirkėjus paprastai domina nauja statyba – jei ne pirminė rinka, tai bent nedaug gyventas būstas su požemine stovėjimo aikštele. Kol kas pagrindinis pirkėjų kriterijus išlieka mažas būstas už priimtiną kainą, tačiau tokios svarbios aplinkybės kaip vieta, statybų ar medžiagų kokybė, išplanavimas ar estetika, taip pat vystytojo reputacija ir patirtis visada turėjo savo paklausą, kuri rinkai stabilizuojantis tik stiprės. Kita vertus, premium segmente nieko nebestebina ir 3000-5000 EUR/kv. m. kainos, šioje būsto kategorijoje paklausa yra ko gero dar tvaresnė“, – svarsto „OBER-HAUS“ Klaipėdos biuro vadovas.
Kita vertus, A. Petriko teigimu, pajūrio rinkoje, kaip ir likusioje Lietuvoje, šiuo metu yra normalu pirkti būstą „iš brėžinių“, tačiau atsižvelgiant į pasaulinę žaliavų situaciją, pirkėjai jau nori matyti vykstančius darbus ir nuolatinį progresą. Trūkstant žaliavų arba dėl kitų priežasčių sulėtėjus ar sustojus darbams, papildomų garantijų iš tokio vystytojo pradeda norėti bankai, pirkėjams ima kilti daugiau klausimų bei atsiranda daugiau svertų derėtis dėl kainos.
Jis taip pat atskleidžia, kad pajūryje yra akivaizdus pirkimų sezoniškumas, o perkant būstą rudenį ar žiemą, realu tikėtis kiek geresnių sąlygų.
„Pagrindinis pirkimas pajūryje vyksta antrą ketvirtį. Tie, kas perka nuomai, siekia spėti sutvarkyti būstą šiltajam sezonui ir sugeneruoti didžiąsias metų pajamas. Neretas atvejis, kuomet tokie investuotojai pas mus sugrįžta rudenį ir prašo būstą parduoti. O jei per žiemą neparduodame, šiltajam sezonui jie vėl paprašo stabdyti pardavimą ir generuoja nuomos pajamas. Todėl ne sezono metu pajūryje tikrai paprasčiau kalbėti apie lankstesnes kainas“, – sako A. Petrikas.
Jo vertinimu, Palangoje paprastai plėtojami vidutinio dydžio 30-50 butų projektai, o stambesni vystomi etapais. Todėl vystytojai gali gana lengvai prisitaikyti prie paklausos dinamikos.
„Vis dėlto Palangoje realesnis scenarijus, kad didėjant pasiūlai gali būti pristabdytas ligšiolinis kainų augimo tempas, bet kartu tai šiek tiek pakeltų projektų kokybinę kartelę. Nors per pastaruosius metus kainų prieaugį Palangoje daugiau lėmė ne auganti kokybė, o paklausa, visgi kokybiški projektai šiame mieste yra viena iš tinkamų rinkų siekiant apsaugoti pinigų vertę“, – apibendrina A. Petrikas.
Plėtros centrai ir kiti niuansai
NT analitikos platformos „CityNow“ duomenimis, Palangos savivaldybėje pagal naujų projektų pasiūlą matomi 6 pagrindiniai plėtros centrai – miesto centras, Vanagupė, Virbališkės, ir kiek atokiau nuo centro esantys, bet ne mažiau populiarūs Kunigiškės, Monciškės bei sparčiai besikeičianti Šventoji. Daugiausia naujų būstų – butų ir poilsio apartamentų – šiuo metu suplanuota būtent Šventosios zonoje (369 vienetai), centrinėje – senojoje Palangos dalyje (257), taip pat Vanagupėje, kur 5 kompleksuose planuojami 235 turtiniai vienetai, o Kunigiškėse būsto pasiūlą papildys dar 170 būstų.
Pagal vidutines kainas šiuo metu viešai skelbiamuose ir „CityNow“ stebimuose projektuose pirmauja Vanagupė (3301 EUR/kv.m) bei Kunigiškės (3166 EUR/kv. m). Centrinėje-senojoje Palangos dalyje galima išskirti du naujos statybos projektų tipus: esamų pastatų rekonstrukciją, suformuojant juose vidutinės klasės butus ar loftus, kur vidutinė kaina svyruoja nuo 2100 iki 2450 EUR/kv. m, bei naujų daugiabučių statybą ir premium klasės būsto projektus rekonstruojamuose pastatuose, kur dauguma būsto vienetų parduodami neviešai, ir kainos čia prasideda nuo 3300-3500 EUR/kv. m. Apskritai nevieši aukštesnės klasės būstų pardavimai, „CityNow“ vertinimu, yra gana ryški Palangos specifinė savybė.
„CityNow“ skaičiavimais, beveik du trečdaliai pasiūloje esančių Palangos būstų šiuo metu yra 2 kambarių objektai. Keturių kambarių objektai savivaldybėje yra sąlyginai retenybė.
Pasak „CityNow“ vadovo Viliaus Visocko, Palangos NT rinka turi ir dar vieną specifiką – itin įvairią parduodamų patalpų paskirtį – tai leidžia geriau suprasti, kodėl skiriasi iš pirmo žvilgsnio tapačių butų kainos. Rinkoje gausu ne tik butų, bet ir poilsio ar viešbučio paskirties patalpų, kotedžų, loftų, senų poilsio kompleksų rekonstrukcijų ir išskaidymo į mini butus projektų bei kitų variantų. Bet tai – rinkos specifika, kuri pirkėjų negąsdina, tačiau tą svarbu turėti omenyje, siekiant įsigyti antrąjį būstą su paskola iš banko.
„Kartu, galime pastebėti, kad Palangos rinkoje didelio susidomėjimo sulaukia tęstiniai projektai, vystomi vietinių patyrusių plėtotojų. Yra projektų, kuriuose startuoja jau III ar IV-as etapai, kas rodo, kad pirkėjams aktualūs tokie dalykai kaip premium būstas puikioje lokacijoje su pilna apdaila arba kito plėtotojo išvystyta koncepcija, kuomet plėtojami nors ir nedidelio ploto apartamentai, tačiau jie išdėstomi aplink projekto viduje esantį vandens telkinį ar baseiną, įrengiama pirtis, gultai, grilio zona, vaikų žaidimų aikštelės, kas kuria pridėtinę vertę ir formuoja to kvartalo bendruomenę. O šių metų Palangos naujovė – galimybė įsigyti nuomai pritaikytus apartamentus kartu su būsimu viso komplekso operatoriumi. Vienas pilotinis projektas vystomas bendradarbiaujant su trumpalaikės nuomos administratoriumi, jame išparduoti praktiškai visi butai ir, mūsų žiniomis, tokio tipo projektai domina ir daugiau plėtotojų“, – sako V. Visockas.
Pikti skatina ir infliacijos baimė
Šiemet finansuoti vieną projektą Palangoje – Vanagupės daugiabutį „Santjago“ – investuotojams pirmą kartą pasiūlė sutelktinio finansavimo platforma „Röntgen“. Dviem etapais pavasarį ir vasarą projektui 400 investuotojų iš viso sutelktė 1,6 mln. EUR.
„Röntgen“ ryšių su investuotojais vadovė Greta Zarembienė atkreipia dėmesį, kad pavasario finansavimo etapas sutelktas vos per keletą dienų, o antrasis rudenį užtruko keletą savaičių – tai, ko gero, susiję su pirkimo sandoriams būdingu sezoniškumu.
