Apačioje pateiktos pristatymo autorius – Tomas Kvainickas. Eiti į konferencijos puslapį.
Šioje prezentacijoje nagrinėjama, kaip nuomos rinka veikia būsto prieinamumą Lietuvoje. Aptariamas pasirinkimas tarp nuomos ir nuosavybės, nuomos pajamingumo pokyčiai, būsto paklausa bei pasiūla, taip pat rinkos tendencijos. Pabrėžiami veiksniai, lemiantys būsto prieinamumo pokyčius, ir iššūkiai, su kuriais susiduria rinka.
Pagrindinės temos ir įžvalgos
1. Nuomos ir nuosavybės pasirinkimas
- Tiek nuomos, tiek nuosavybės sprendimai gali būti tinkami, priklausomai nuo rinkos ir individualių aplinkybių.
- Nuoma leidžia sumažinti turto pakeitimo kaštus, bet ilgainiui paskolų įmokos yra stabilesnės nei nuomos kainos.
- Nuomojantis kaupiasi investicinis turtas, pasižymintis didesne grąža, tačiau ir rizika.
2. Nuomos pajamingumas
- Vilniuje tipinis nuomos pajamingumas svyruoja nuo 4% iki 7%, priklausomai nuo objekto amžiaus ir vietos.
- Mažesnė rizika ir patrauklesnės alternatyvos mažina brangesnio būsto pajamingumą.
3. Būsto paklausa ir pasiūla
- Vilniuje gyventojų skaičius nuo 2014 m. išaugo 12%, tačiau būsto pasiūlos augimas atsiliko.
- Nuo 2022 m. pardavimų mažėjimas ir gyventojų skaičiaus augimas sudarė „paklausos spyruoklę“.
- Nors co-living ir kiti projektai iš dalies padidina pasiūlą, jie problemos neišsprendžia.
4. Nuomos rinkos plėtra
- Nuomos rinka augo, didindama pasiūlą ir stabilizuodama nuomos kainas.
- Naujos statybos projektai ir mažesni investuotojai užtikrino didesnį 2 kambarių butų pasirinkimą nuomininkams.
5. Būsto prieinamumas
- Senos statybos būstų kainos augo sparčiausiai, dėl ribotos naujos statybos ir infliacijos poveikio.
- Augančios nuomos ir būsto kainos pratęsia būsto įsigijimo procesą tiems, kurie taupo pradiniam įnašui.
- Besinuomojantys turi galimybę kaupti santaupas, tačiau spartus kainų augimas apsunkina šį procesą.
Pagrindinės išvados
- Nuomos rinkos augimas stabilizavo nuomos kainas ir prisidėjo prie būsto paklausos valdymo.
- Nepakankama būsto pasiūla išlieka didžiausiu iššūkiu, sukeliančiu kainų šuolius rinkoje.
- Besikeičiančios rinkos sąlygos (pvz., karo pabėgėlių poveikis) paskatino sezoninius nuomos kainų pokyčius.
- Nuomos rinka patraukli gyventojams, kuriems svarbus lankstumas ir artumas centrui.
- Besinuomojantys gyventojai ilgainiui susiduria su iššūkiu dėl ilgėjančio būsto įsigijimo proceso.
Nuoma suteikia daugiau lankstumo, tačiau ilgainiui paskolos įmoka yra stabilesnė nei nuomos kainos. Nuomos būdu sukauptas turtas dažnai pasižymi didesne grąža ir rizika.
Naujesnės statybos ir patrauklesnėse vietose esantys būstai pasižymi mažesniu pajamingumu, nes yra mažesnė rizika. Pajamingumo ribos Vilniuje svyruoja nuo 4% iki 7%.
Vilniuje gyventojų skaičius nuo 2014 m. išaugo 12%, tačiau būsto pasiūla auga lėčiau nei gyventojų skaičius.
Mažėjantis gyventojų skaičius Panevėžyje rodo sumažėjusią būsto paklausą šiame mieste.
Nuo 2022 m. mažėjant pardavimams, formuojasi paklausos „spyruoklė“. Gyventojų skaičiaus augimas kelia papildomą spaudimą būsto rinkai.
Co-living ir naujos statybos projektai prisidėjo prie nuomos pasiūlos, bet neišsprendė būsto paklausos problemos.
Nuomos rinkoje atsirado daugiau 2 kambarių butų, tinkamų tiek šeimoms, tiek pavieniams nuomininkams.
Nuomos pajamingumas ilgainiui mažėjo, ypač naujos statybos segmentuose.
Sparčiai augusios būsto kainos darė įtaką nuomos pajamingumo mažėjimui.
Nuomos kainos atsilieka nuo pardavimo kainų, tačiau sparčiai auga, kai didėja paklausa (pvz., dėl karo pabėgėlių poveikio 2022 m.).
Šiandien nuomos kainų dinamika grįžta prie sezoninių svyravimų.
Senos statybos būstų kainos augo sparčiausiai, nes naujos statybos kainos didėja dėl infliacijos ir statybų sąnaudų.
Besinuomojantys gyventojai susiduria su ilgėjančiu taupymo laikotarpiu pradiniam įnašui.
Nepakankama pasiūla išlieka svarbiausiu rinkos disbalanso veiksniu.Nuoma gali būti patrauklesnė, kai būsto įsigijimo galimybės mažėja dėl spartaus kainų augimo.
Išvados
Būsto nuosavybė didžiajai daliai gyventojų buvo ir tebėra patrauklesnis sprendimas, tačiau, priklausomai nuo rinkos bei asmeninių aplinkybių, tiek turto nuosavybė, tiek turto nuoma gali užtikrinti panašų rezultatą.
Būsto įperkamumo mažėjimas skatina būsto nuomos rinkos augimą. Auganti nuomos rinka užtikrina didesnę pasiūlą ir konkurencingesnes nuomos kainas.
Būsto nuomos rinkos augimas prisidėjo tiek prie būsto pardavimo kainų augimo, tiek ir prie nuomos kainų stabilizavimo, o komercinės gyvenamojo turto nuomos projektai užtikrino bent dalies naujų miesto gyventojų būsto poreikį.
Vienas didžiausių iššūkių – būsto pasiūla. Nepakankama būsto pasiūla išbalansuoja rinką, ji tampa jautri staigiems pardavimo bei nuomos kainų šuoliams.
Staigus paklausos šuolis 2022 metų pradžioje paspartino nuomos kainų augimą, tačiau šiandien nuomos rinka sugrįžo į jai būdingą sezoniškumą.
Būsto nuoma yra patrauklesnė alternatyva nuomojantis naujesnės statybos ir istorinius būstus, esančius arčiau miesto centro bei pasižyminčius didesniu plotu bei kambarių skaičiumi.
Besinuomojantys gyventojai turi galimybę susitaupyti nuosavam būstui, tačiau būsto pardavimo kainų pokyčiai šį procesą gali gerokai prailginti.
